??导读
??3月调控后，北京二手房市场热度骤降，各中介机构的实际交易量迅速触底，并持续冷清了数月。网签量经过4-6月的连续下降后也基本触底，进一步下降空间已然不大。从目前的交易数据看，有一定触底企稳并逐步回升的迹象，但幅度较为有限。
??自调控以来，北京二手房市场正持续降温。
??据伟业我爱我家市场研究院统计，2017年8月上半月（1-15日）北京全市二手住宅共网签3530套，较7月上半月增加5.5%，较7月下半月减少7.4%，整体网签量与7月相差不大，但与2016年8月上半月相比，今年同期的网签量下降了67.1%。
??一个值得关注的现象是，成交量下跌也存在业主惜售因素影响。据“麦田房产”对目前看房客户的调研分析，当前换房群体依然占据50%以上，且要买的房子普遍比要卖的房子抗跌10%左右；与此同时，中高端社区的房源新增挂牌量下降20%，成交占比却上涨3%。
??二手楼市持续低迷
??北京二手房市场已连续多个月低迷。
??据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年7月，北京全市二手住宅共网签7158套，环比6月下滑19.7%；成交均价环比6月下降1%，自5月以来连续第三个月回落，整个北京二手房市场在5-7月间持续量价齐跌，这一走势与国家统计局的价格走势完全一致。
??伟业我爱我家集团落地的15个城市中，有14个城市在全国70个大中城市的房价监控之列，这14个城市的房价，7月二手房有8个城市在上涨，4个城市在下降，2个城市持平。北京、天津、南京、上海四城的楼市降温较为明显，新房、二手房价格都在下滑。从5-7月数据来看，北京、天津二手房价格的跌幅最明显；南宁的新房、二手房价格则有较为明显的上涨。
??8月延续了7月以来的低迷走势。上半月北京二手房市场日均网签量为235套，与7月的231套基本持平。其中，工作日单日最高值为8月14日的383套，最低值为8月8日的240套。
??21世纪经济报道记者调研了目前二手房市场的表现，发现已经出现明显观望情绪。链家地产一位中介林某表示，最近二手房成交量下降，卖房的人并未减少，不过买房人有所下降。受3·17调控政策影响，卖房人开始降价。与3月调控前相比，现在北京市二手房整体降价10%-15%左右，原先1000万才能购入的房子，现在900万左右就能入手。林某提及永定门附近，同一类型房源在3月调控前最高能以1300万的价格成交，但现在1000万左右就能买入一套两居室。
??麦田房产一位中介人士表示，亦庄区域二手房均价如今在45000元/平方米左右，在3月调控前均在50000元/平方米以上，甚至达到60000元/平方米。
??据链家团结湖片区中介人员田某介绍，该片区老小区二手房单价在65000-70000元/平方米，新小区则在75000元/平方米以上。而在3月调控前，这一片区的二手房价在80000元/平方米左右。全市整体而言，相比3月调控前，二手房价下降5%-6%。目前北京二手房降价幅度约为10000元/平方米，部分大面积二手房降幅甚至超过这一数据。
??伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“3·17新政”后，北京二手房市场热度骤降，各中介机构的实际交易量迅速触底，并持续冷清了数月。网签量虽因时间上的滞后性降势稍缓，但经过4-6月的连续下降后也基本触底，进一步下降空间已然不大。从目前的交易数据看，8月上半月的市场活跃度较之前有所提高，有一定触底企稳并逐步回升的迹象，但幅度较为有限。网签因滞后性目前仍处于低位企稳状态，但随着实际交易量的逐渐增加，接下来网签量也将有所回升。
??换房群体占比大
??21世纪经济报道记者调研中发现，目前市场上成交主要由换房群体构成。
??麦田房产调研发现，成交量下跌也有换房群体心态成熟因素导致。该机构发现几个有趣的现场状况：客户不着急购买，但紧密关注市场动态，电话咨询量上涨13%；部分业主着急卖房，主动与经纪人互动意愿增加，包括小区房源价格变动、看房反馈等咨询量上涨17%；挂牌业主因报价变动意愿增强，与经纪人协商、互动性变高，持续2次调低价业主占到在售房源量的7%。
??麦田房产副总裁林雪莲认为，市场有起伏是始终存在的，而换房的想法不会完全受制于市场波动，换房的第一个层次是改善居住，即通常说的以小换大、由远换近；还有一个重要维度是追求，这涵盖户型满意度、物业管理、邻居素质、教育配套、绿化率、车位情况等。
??另外，调控明显影响了换房人群的购买力。前述中介田某表示，如今二手房市场的买房者和卖房者数量均出现同比下降趋势，成交量也出现下降。目前北京市内一个月有约8000套左右的二手房成交，平均到每个片区每月大约是40-50套成交；而在去年同期，北京市每个月有20000-25000套二手房成交。
??该人士表示，受政策影响，部分换房客户无法获得更多贷款，原来卖一套400万的房子，加上贷款能换购700万-800万的房子，如今顶多只能换购到600万的房子；部分利用杠杆购房的人群，目前的贷款政策已经无法满足其需求。这些客户认为换房的选择范围变窄，于是原计划置换新房的人就会放弃出售原有房产，导致二手房挂牌量下降。
??中介林某表示，如今买房客户以置换需求较多，要么换位置，要么以小换大。出于对接下来房价可能继续下降的猜测和观望心理，目前想买房的人很多，但是真正出手的人则比较少。
