春天里的小步快跑

　　房地产资产证券化迎来快速发展期，在轻资产、重运营下，房地产进入存量资产管理时代。
　　这个春天对于房地产资产证券化来说，赶上了好时候。
　　在过往的历史进程中，房地产资产证券化遭遇过2008年金融危机，一度打入“冷宫”。但是毋庸置疑，金融创新是助推房地产资产证券化的一剂良药。
　　房地产融资层层收紧，房地产资产证券化步伐不疾不徐，业界呼吁了多年，自2014年底，证监会资产证券化业务由审批制变为备案制，2015年破冰开闸，2016年小试牛刀，2017年大有进取之势。
　　在美国已经发展了几十年的旧物种，在中国是一个新命题，单是CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），美国去年的发行规模达到760亿美元，而中国不到300亿元，相差有别。
　　能否借他山之石化繁为简、点石成金，这成为房地产业及房地产金融在存量时代寻求突破的课题。监管层从去年助推银行间、交易所等多种形式的资产证券化，其中涉及商业地产的资产证券化产品，近来让人有点应接不暇。
　　4月25日，全国银行间市场首单商业地产公募ABN——上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据发行。
　　这不是一个孤例，进入2017年，我们看到信达证券完成了深交所首单CMBS——总规模53亿深圳益田假日广场CMBS产品的发行；也有类REITs资产支持证券——发行规模为7.36亿的恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划发行。
　　开发商主动金融创新，拓宽融资渠道、优化资本结构、盘活存量，如世茂集团通过金融创新尝到了甜头，已发行全国首单物业费ABS、首单购房尾款ABS项目及全国最大规模酒店资产证券化项目。
　　金融机构力推、化解房企燃眉之急，如恒泰证券、兴业信托等机构主动进行房地产资产证券化业务创新。在现有政策框架下，房企与金融机构的实践，让产品变得多样起来，让资产流动起来。
　　虽然目前还存在以下现象，类REITs不是真的REITs，土地制度引发物权风险，租金回报不能有效支持资产收益，优质商业物业优选银行直接融资，二级市场尚未真正形成、流动性差，大型投资机构如保险尚未入场等因素。
　　然而，寒风挡不住春意自然来。金融创新，意味着对监管对现有规则的改写，伴随《证券化业务基础资产负面清单指引》出台，深交所针对类REITs产品拓宽范围至物流仓储及推出PERE+REITs，从监管角度看，这些小碎步是市场一大步。
　　更重要的是，证监会正在推动不动产资产证券化和REITs的发展，其中涉及REITs上市管理办法、REITs基金投资运作管理办法、信托制度下的金融产品税收等障碍，目前正在“《基金法》的框架下进行REITs产品制度设计”。
　　这些好消息在不久的将来，令渐热的资产市场充满想象，这或许是下一个房地产十年周期中，最不同于以往的直接融资形态，这种以证券化的方式以万亿计规模的市场，让房地产流动起来、让存量市场活跃起来，亦让资产收益普惠更多的持有者。

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