??资产证券化不仅仅是一种手段，更是一种金融的思维方式。
??从年报上看，资产证券化、国际化业务等，成为多家信托公司2016年度创新关键词。
??事实上，不仅仅只是信托行业，对于整个房地产金融市场而言，资产证券化不仅仅只是一种融资手段和工具，它正在成为新金融时代的一种思维方式。
??变味儿的中国式资产证券化
??政府对于发展资产证券化，是希望降低房地产行业的杠杆率，而从商业模式上来说，是希望借助REITs来盘活存量不动产，将房地产企业从重资产持有模式转化为轻资产经营。
??然而，这只是我们看待证券化的一个角度。回到房地产企业的现实需求来看，毫无疑问，资产证券化是一种融资手段。特别在宏观调控和银行的监管趋紧之下，证券化更成了给房企输血的金融工具。从物业费ABS、购房尾款ABS到租金收益权ABS和类REITs，房地产企业拿出不同类别的资产，进行融资、补血。
??从现状来看，在国内开展房地产证券化的过程中，对发行主体的依赖度是非常高的。即便是过户型的“类REITs”产品，绝大多数还是会有信用主体的回购安排，只是或明或暗而已。其他类型的房地产证券化，基础资产更轻（如物业费），那对主体信用的依赖就更强了。因此，房地产的证券化，依然有着很强的加杠杆效应。
??中国式的房地产证券化，一面扛起了盘活存量、降低房地产杠杆的大旗，另一方面是房地产企业融资的新型工具，遁形于表外的“影子杠杆”，卷土归来。
??这也就有了中国人民银行金融市场司司长纪志宏在第三届资产证券化创新与发展论坛上的发言：中国资产证券化市场总体势头发展良好，应坚持把握资产证券化的本质，不能简单地把资产证券化产品当成一个融资的手段，更不能作为加杠杆的工具。
??这段话意味深长，中国的资产证券化存量超过万亿，如果是加杠杆的工具，那就有悖初衷，徒增风险。
??行业转型下的新金融思维方式
??真正意义上的房地产证券化，不是简单的房企融资手段，而是在行业深刻调整过程中，房地产企业和银行转型与革新的战略工具，而从更本质上来说，是一种思维方式。
??要厘清资产证券化所隐含的金融思维，还是先回到资产证券化的本义：资产证券化，是原始权益人或发起人将缺乏流动性，但具有可预测现金流的资产或资产组合（基础资产）出售给特定的机构或载体（SPV），该载体以此类基础资产产生的现金流为支持发行证券（资产支持证券），以获得融资。如下图所示：行业转型下的新金融思维方式资产证券化不只是为金融机构和企业提供了一个新的融资渠道，它代表了一种新的金融思维：
1）以资产池的风险分散降低融资成本。
??2）以产品分层满足不同投资者的需求。
??3）融资规模灵活，取决于基础资产的预期现金流，而不受企业净资产限制。
??对于房地产企业来说，资产证券化为其提供了从资产端扩张的有利工具，这有别于负债端扩张，不仅仅在于融资方式的不同，而在于完全不同的思维模式。特别是在重经营、重存量的行业转型之下，从资产端扩张对房企更为重要。更深一步讲，房地产企业需要重视资产端所产生现金流的能力，这是资产证券化的基础。正是因为有了这个基础，房地产企业就可以从“高杠杆、高周转”的魔咒中抽离出来，将资产的管理运营（现金流问题）和证券化退出（流动性问题）作为核心战略。
??证券化退出和传统的销售（多是散售）退出，最大的区别在于：一个是看重长期的价值管理（即便是表外，依然在管理），一个是重短期收益的兑现，迅速回笼资金。这就意味着，资产是谁的没那么重要，而控制权和管理权才是核心，换言之，利润也没那么重要，现金流思维要摆在更优先的位置。
??REITs：本质在于资产管理
??险收益作为对价的股权融资替代传统债务融资，打破地产融资的“刚兑”，为整体经济降杠杆，也降低金融风险。正因如此，在国务院发布的《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》才把REITs推到了前台：“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”。实质上，这也是“真REITs”的核心所在。
??REITs的“真”与“假”，并不在于是公募还是私募，也不在于在哪里挂牌交易，而是在于资产到底是“真出表”还是“假出表”，产品的实质是“股”还是“债”。
??REITs，对房企而言，不仅是一种融资方式，更是经营模式的转化。这意味着企业从“资产所有权”到“资产管理”业务模式的转化，这有助于企业改善财务报表和走向专业化的不动产经营管理之路。而“假REITs”，只是以证券化的外壳，做了一项“明股实债”的表外融资而已。而悖论在于，信用好的企业，有太多的方式去获得融资，而没必要借REITs的外衣。而对于信用弱的企业，在交易所REITs里根本拿不到入场券，也谈不上融资优化的概念了。因此，假REITs，或者说完全的“债性REITs”吧，只是在金融创新过程中的过渡性产品，在2017年以后会慢慢淡出舞台，取而代之的是“股权REITs”，这才是“真REITs”。
