??稳定的经济状况，稳定的政治环境，稳定的法律体，上帝似乎把最好的都给了法国。
??在过去的两年，种族的对立，宗教的分歧，枪杀、爆炸，随时可能发生的恐怖袭击，正在取代罗浮宫、塞纳河与香榭丽舍大道成为了人们对法国的印象。
??然而，人们意想不到的是，即便是在这样的环境下，法国的房地产市场却始终保持着稳健的发展态势，巴黎迄今为止依然保持着全欧洲住房空置率的最低纪录。
??法国的房地产市场在第二次世界大战以后，随着经济飞速发展而快速推进。在1946-1976年这三十年的时间里，住房政策起到了重要作用：一是把住宅建设作为发展经济的重要手段；二是颁布《关于为保护承租人而对竣工房屋所有人设立公共秩序义务的法律》保护租户权益；三是大力发展自住住房；四是加快市场交易立法和机构发展。
??在二十世纪后期，由于宏观经济衰退，法国房地产市场从卖方市场变为买方市场。而随着欧洲共同体的产生，办公楼需求开成熟的管理能力始增长，在房地产市场不断经历了租金上涨，地产泡沫，交易量锐减等起伏的状况后，欧盟建立为法国房地产市场提供了新的机遇。
??尽管全球的经济形势不断地发生变化，但法国房地产市场在近两年的复苏证明了其依旧是外国投资者青睐的投资项目，尤其是在巴黎。巴黎作为全世界最热门的景点之一，酒店业一直是重要的投资方向。
??办公楼在近几年来也在法国房地产市场投资中占比越来越多。欧洲最大的商业地产REITs公司Unibail-Rodamco，它的核心业务集中在法国，占总业务的45%，其中购物中心是其主打业务模块，但是Unibail-Rodamco公司CFOJaapTockens认为办公楼是进行价值创造的物业，其现金流收入非常稳定，在2016年该公司实现的25%的账面溢价中都是通过办公楼来实现的，从而进行再投资。
??成熟的管理能力
??相较于中国REITs还处于起步阶段，欧洲公司对于REITs的管理能力已经非常成熟。在欧洲，各国都有自己的证券交易监管机构、银行交易监管机构，有专门的全职分析师去关注REITs公司的运营情况，所以REITs市场已经形成了高度的透明度和高度的流动性。
??2003年，法国酝酿产生了具有本国特色的不动产投资信托公司——lessocietesd'investissementsimmobiliercotees（简称SIIC，即法国REITs）。与此同时，原有的部分传统房地产公司也开始朝着SIIC的方向进行结构转型，目的是为了吸引更广泛的股东和投资资金流入公司，以便快速扩大公司规模。
??依据法律，法国税务当局规定转型公司在支付相当于其四年资本收益税额一半的税款后，可以免除其将来的纳税义务。SIIC作为目前欧洲最新的REITs形式，依照法国法律规定，必须在法国股票交易所上市交易;其最低股份总额为1500万欧元。
??法国法律对SIIC设置了一系列的限制措施，如在收益分配上，必须将其循环净收益的85%分配给其股东，也必须在成立后两年内将其资本收益的50%支付在财产买卖上等。
??值得注意的是，法国已经将一系列的非限制性措施引入了SIIC，SIIC不存在融资上的限制，也可以从事不动产的主动投资和开发活动。此外在治理结构上，SIIC也允许利用外部治理或者内部治理的方式，而且法国税务主管部门也允许外国公司在法国本土成立SIIC。
??基于以上种种措施，法国SIIC已经成为欧洲各国不动产投资信托中受限制最少的投资工具。税负效率、受限制最少已经使得SIIC获得了一个快速的起步阶段。在成立之初的一年时间内，有四个企业实体进入SIIC，而其总市场价值已经达到了98亿美元。
??宽松的税收环境
??长期从事研究REITs税收和立法的专家RuudVogelaar提到：“法国SIIC制度的好处在于，退出税的税率直接锁定收入，另外提升了交易税的收入，因为要定期分红，所以这是一个经常性的收入来源，而且很重要的一点就是SIIC实体同时与地方当局联合投资的一些项目，如果当局既没有钱或者又没有能力的话，没有这种SIIC制度，就没有办法启动这些项目。由于和当地的联合投资项目，总体来说投资期限比较长。”
??2008年出现金融危机，但是SIIC系统没有受到太大的打击，仍然保持非常平稳的状态，而且是极大地提升了整个以巴黎为金融中心的法国的金融市场在整个欧洲的金融地位。
??Klepierre，作为欧洲前五大上市房地产公司之一，总部设于法国，以商场为主要投资，公司副CEOJean-MichelGault在采访中说：“现在其实最大的SIIC或者REITs平台，除了英国就在法国，包括其他几家小的荷兰公司，发展背后是优惠的税收环境，当然其他环境也可以促进环境发展，因为我们正是获益于优势的税务制度，所以才得以发展这么迅速。”
??Jean-MichelGault补充道：“2002年开始到现在，我们的组合不断地增长，而资本利得在法国不用缴税，增加了投资组合的轮换率，而且我们有52亿欧元资产在过去五年转手，还是很不错的一个流转率。现金流可以用来并购或者开发物业，当然主要是现有商场改扩建更多一些。”
??2016年法国楼市异常活跃，带动房价上涨趋势持续至今年年初：3月末，巴黎房产均价比去年同期上涨5.2%，其他区域房价上涨2.3%。虽然多数专家认为房价在今年下半年回落可能性较大，但全年交易量仍将突破85万笔。分析认为，目前楼市的繁荣得益于较低的银行贷款利率，如利率保持在2%以下，房地产业将保持增速。与此同时，房屋租赁市场相对稳定，租金价格仅小幅上涨0.75%，两居、三居房屋租赁价格甚至略有下滑0.7%。
??法国首都巴黎作为世界接待游客量最大的城市之一，房屋空置率是全欧洲最低的，在巴黎的房产几乎没有出租困难的担忧。与国内比较而言，欧洲房地产市场更为成熟，更适合中长线的投资而非短期投机。外国公司在法国投资，拥有不需要缴纳个人所得税，税务在公司当地进行申报，避免了居住税等优势。
