??受调控政策影响，珠海楼市回归理性。来自中原地产昨日公布的《珠海2017年7月房地产市场月报》显示，今年7月，珠海一手住宅成交呈量价齐跌的走势，7月成交均价更是创下今年新低。
??南都记者发现，8月份，珠海楼市已有回暖迹象，上周有两个楼盘开盘，其中有一个全新项目一次性推出4栋楼共200多套房源，另外还有两个项目分别有认筹和产品宣传推广的节点。
??有机构指出，7月份珠海房企推货热情较弱，楼市整体持续冷淡，销量低位波动；但8月份有购房需求的珠海市民可加大关注力度，8至10月份部分开发商为了推动成交或继续选择适度让利的营销手段，是珠海刚需客户入手的好时机。
??七月均价
??一手楼成交均价降至全年最低
??据珠海中原市场研究中心监测数据显示，截至2017年7月底，全市均价为20234.92元/平方米，与6月相比下滑4.92%，各区均价同比虽表现上涨，但涨幅持续收窄。
??南都记者发现，今年上半年，珠海的均价处于持续波动的态势，尤其是4月份限购加码后，一手住宅均价回落至20851.71元/平方米，该均价是上半年月成交均价的最低值。而今年7月份20234.92元/平方米的成交均价，比4月份低了600元/平方米。这也意味着，截至目前，珠海7月份一手住宅均价降至全年最低值。
??从各个片区的表现来看，成交均价最高的片区为横琴45526.10元/平方米，环比小幅下探0 .35%.主城区成交量持续低迷，价格走势虽有所波动但整体较稳，受成交结构影响，本月主城区均价31799.28元/平方米，环比上浮7.27%.此外西区斗门均价15742 .43元/平方米，金湾均价18463.54元/平方米，都有所上涨。
??记者走访市场了解到，7月份位于金湾片区的一楼盘推售别墅产品，拉高区域均价水平；此外，备受市场关注的中交汇通横琴广场7月开盘，推售70年产权的公寓，产品为55-122平方米户型，开盘当天基本售罄。
??主力西区
??成交量西区占八成多网签前十项目西区占8个
??从成交量来看，据中原地产监控全市105个项目数据统计，2017年7月全市住宅成交约1246套，销量环比上升27 .93%.从成交区域来看，西区依旧是成交的主战场，其中金湾成交549套、斗门成交505套，两个区域共占整体成交量的八成以上。在网签排名前十的项目中西区项目就有8个，前三名为恒大海泉湾、龙光玖龙府、华发依山郡。
??值得关注的是，2017年7月底全市库存量为146.25万平方米，按照近6个月的去化速度，库存去化周期需约10 .11个月。南都记者查阅资料了解到，今年5月份珠海市住宅库存量为44 .08万平方米，按照当时月均26万m 2去化速度，库存去化周期约1.7个月。也就是说，两个月的时间珠海住宅去化周期增加了8个月左右。
??备案情况
??8月已有5个楼盘备案一楼盘备案均价万元以下
??7月份，珠海楼市整体表现平淡，8月份市场整体热度渐显，上周末珠海有两项目开盘，分别是位于唐家的万科·红树东岸，以及金湾的中海湖畔岚庭。
??珠海房天下发布的数据显示，万科·红树东岸此次为今年第二次开盘，此次推出3栋1单元122平方米三房和129平方米四房户型，共80套。该项目共28层，两梯三户设计，开盘均价在23000-28000元/平方米之间。中海湖畔岚庭当天则一次性推出4栋楼共200多套房源，去化超8成约170多套，整体成交均价约17300元/平方米，与备案价相近。此外，保税区的奥园·观山海8月初举行了发布仪式，横琴的灏怡·天揽也正式启动认筹活动。
??南都记者从珠海市发改局发布的公示中获悉，8月份珠海有5个楼盘进行价格备案，其中两个香洲区楼盘，万科城和全新项目翠云华府；一个横琴新区项目灏怡财富中心；两个斗门项目则为世荣井岸大观花园和佳兆业御金山。
??值得关注的是，此次佳兆业御金山的备案均价约为9600元/平方米，成为珠海目前较为罕见的备案均价在万元以下的楼盘。该项目进行了小高层35栋住宅共70套房源的备案，主推户型为54-92平方米一至两房。
??此外，8月10日位于上冲TOD的万科城也取得了新品的备案———8栋、9栋共456套房源同时进行备案，精装均价27499.93元/平方米。自调控升级后，万科城基本保持着每月新增备案、预售以及加推的节奏。此次项目备案主推的户型92平方米3房及114平方米4房，相对于之前所推产品，面积有所增加。
??同样位于主城区的全新项目———翠云华府对2栋150套房源进行备案，备案资料显示，项目主推3个户型产品，最小户型为74平方米的2房2厅1卫，最大户型为105平方米3房2厅2卫，产品的精装价格34140元/平方米起。
??业界分析
??8月-10月刚需客或可考虑入市
??珠海中原市场研究中心分析称，目前在全国调控持续趋严的大背景下，珠海现阶段房地产政策环境仍然较为严峻，短期内调控政策出现松绑的可能性较小。
??目前，珠海部分开发商为了推动成交，有可能选择适度让利的营销手段，如“特价房、折扣促销”等形式，新开盘项目也会选择低价入市来促进成交。因此，房价方面，在政策风未转变前仍有一定松动空间，对于刚需自住客户而言，8-10月会是一个入市时机，购房者可买到性价比较高的产品。“此外，7月珠海宅地推地节奏放缓，全月仅成交1宗商住用地；根据今年宅地的推地计划，预计后续土地供应将持续放量。”
??横琴纬业策划总监李强指出，今年下半年，珠海楼市政策依然没有松动的迹象，迫于年终任务的压力，部分房企开始下调预期，以稍微低价的姿态进入市场，以达到业绩要求。按照现在的市场情况，整体均价的下浮已成基本共识，但幅度应该不会太大。“对于有年终业绩压力的房企，特别是上市房企，接下来的几个月可能会有更多的销售节点出现。鉴于目前的政策走势仍不明朗，调整预期将是各大房企的主基调。虽然市场成交低迷，但7月份的市场中也有个别楼盘成交情况很好，最主要的还是要看产品与预期是否能契合。在日益下滑的态势下，怎样寻找到那个黄金分割点，将是重中之重。”
??李强指出，对于以往一直“零库存”的珠海楼市而言，如今的去化周期也有所增加，尤其是珠海西区，库存量较大。“虽然库存有所增加，但我们应该看到目前珠海的楼市还是政策主导，并非结构性的下跌，一旦政策有松动，很可能会出现逆转之势，库存的去化也将不是问题。”
??数字
??据中原地产监控全市105个项目数据统计，2017年7月全市住宅成交约1246套，销量环比上升27 .93%.从成交区域来看，西区依旧是成交的主战场，其中金湾成交549套、斗门成交505套，两个区域共占整体成交量的八成以上。在网签排名前十的项目中西区项目就有8个，前三名为恒大海泉湾、龙光玖龙府、华发依山郡。
