??导读
??“站在风口上，猪也能飞起来”，小米雷军的这番话在资本市场中已广为流传、并不断印证。为了在楼市下半场找到新的突破点和利润方向，近一两年来，开发商们不断变换角度，寻找能够借力的风口。
??应城市人口越来越精细化和主题化的生活、居住和工作需求，长租公寓、养老公寓、联合办公以及特色小镇，俨然已成为了资本的新去处和热趋向。虽然这四大风口的来处和去向不同，风速和风力也有些差别，但一样的是，在它们之上，都已经“排排站”了诸多“等风来”的房地产企业。
“北风”：养老公寓
??根据政府“9073”的倡导，目前我国90%以上的老人居家养老，7%左右的老人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老人入住养老机构。而之前，社会上公立和私立的养老机构，不是囿于投资短缺设施欠缺的落后，就是陷于人员素养服务差劲的声讨。因此，“老有所养”对很多中国老人来说还是一个奢侈的梦想。养老产业中，北风呼啸，难免凄冷。
??不过，北风席卷下，也覆盖酝酿着希望：中国社科院最近的一份报告显示，到2050年，当前我国已直逼2亿的老龄化人口将翻倍为逾4亿。届时，我国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。
??这些诱人的数字，引发了对“银发经济”的无限遐想和无数尝试。其中，养老公寓是一大类型代表。而它显著的房地产特性，自然也少不得被开发商利用于这一轮转型。
??房企眼中的“老有所用”
??根据国际经验和国内实际需求，“医养结合”将是养老产业的未来趋势，而服务体验，本身也是养老产业的核心。因而，养老公寓成了承载养老需求和本质的好形式，也成了房企处理存量和增长利润的新机遇。
??2010年，绿城率先在杭州蓝庭项目中推出“颐养公寓”。
??走的稍微靠前的房企还有远洋。2013年，其开发和经营的远洋·椿萱茂（亦庄），是北京首个中美合资的养老公寓。2016年，在第四个北京椿萱茂（青塔）正式开业的同时，“椿萱茂”此品牌正式进入连锁化运营。目前，椿萱茂已落地及布局北京、上海、南京、武汉、广州、大连、三亚等多城市，成为远洋推行轻重资产并行及全国养老市场布局战略的有生力量。
??“大哥级”的万科在新业务的尝试上也从不落后：2016年9月，在用社区养老项目试水过后，万科在广州推出全托养老机构“榕悦”，准确地切到了城市养老业务的肋点。
??越秀地产进军养老产业的规划是：在养老服务平台的基础上，按照对象年龄、身体、家庭状况区分，针对性地分别开发活跃长者公寓、服务式养老公寓/护理院、社区嵌入式养老机构三大产品线。
??绿地香港公司也已与澳洲养老服务集团达成合作协议，将在中国建设具备世界一流养老护理服务水平的养老院。
??……
??不动产所有权、雄厚的资金链、丰富的开发运营经验以及广泛的客户资料资源，的确让房企在做养老公寓上具备相当的天生优势。
??但随着需求的具体化和行业的开放化，过去很多开发商打着“养老”旗号租售房的路已经不太走得通，“天资”优越的房企，也需要后天努力。
??产业“单环”不应孤立
??从目前市面上房企主导的养老公寓总结，多是将不同的创新模式和产品概念，与不同情况条件的老年人需求相结合，打造复合型、生态型产品。
??如远洋椿萱茂在国内养老机构还普遍不具备接收失智老人条件时，就通过与美国失智照护运营商的合作，具备了这样的国内领先能力。
??又如万科贴合国人传统观念和礼义孝道，打出“养老不离家”概念，在北京的养老公寓选址离自家项目尽量近。
??而养老公寓只是养老产业的一种形态中的一个分支。它不应该是孤立的个体，而多被与全龄社区、嵌入式服务中心、医疗健康养老、旅游养老等主题的形态和形式结合，成为多功能、复合型产品。
??而这些产品的涌现，又反过来促使开发运营商向连锁化、个性化、精细化转变。精准的产品定位和策略是主要竞争力。
??同时，除了聚焦于老年人的生活场景，养老产业还可以延伸至其他众多消费场景，以养老服务为纽带上下延伸、横向拓展，从而形成一条越来越长的产业链。
??前景光明脚下磕绊
??据有关统计，全球养老产业的平均利润只在10%左右。而由于国内目前仍显落后的观念和尚不成熟的模式，往往连这个数字都达不到。养老公寓更是因投入成本与回报速率的强高低差，很多都收支难以平衡甚至入不敷出。
??乐成养老旗下的直营连锁养老服务机构恭和苑的相关负责人，就对中房网记者表示，“最尴尬的就是’价低了运营商回不了本，价高了客户又负担不起’。
??方圆资产管理首席市场分析师邓志浩也表示，“十几亿开发一个项目，可能每张床的月租只有几千元”。
??某健康投资管理公司人士也现实地指出，“养老产业的盈利真的很难，目前可以说是没有利润可言。特别是养老公寓，大型一点的项目入住率要达到70%以后才能谈利润，一般前三年都是亏，熬不过就直接死掉了”。
??这一方面，房企再次凸显出优势：比起专业机构，开发商更善于优化使用金融工具拓宽融资渠道：如加强政府创投引导基金或养老产业基金，房地产信托投资基金、养老债券、PPP等，把资本多样化移植入养老公寓业务。
??一方面，持续投入、盈利周期长等养老公寓的特性，其实与房企目前的快周转模式背道而驰。但另一方面，在中央政策支持和社会结构变化的趋导下，养老公寓乃至养老产业的红利的确可以预见。不过和其他任何业务共通的是，身无长物地空“等风来”，也许只能被吹乱了衣衫。组建团队、品牌和相应的系统，才有“乘风而起”的可能。
??相关阅读>>
