??尽管依靠着高周转碧桂园问鼎半年度销冠宝座,但三四线城市之王与中国第一房企之间的落差也让碧桂园颇为尴尬。
??2017 年上半年中国房地产企业销售额排名已出, 碧桂园以 2840 亿元拔得头筹,单月平均 473 亿元的销售数据史无前例。
??围绕“万恒碧”已久的销售车轮战终于迎来了“中场”结果:王石退位、郁亮接棒的万科排名第二;去年的销冠恒大今年降至第三。
??碧桂园对外公布的目标是,全年 4000 亿元。现在看来,达标绰绰有余,大量的土地储备成为了碧桂园最大的王牌。
??但在政府调控加紧、竞争日趋激烈、行业洗牌加速的大背景下,碧桂园还有多少地可以买?传闻房地产行业拐点已至,那碧桂园高周转的旗子又有多久还能扛?
??三四线城市的土地之王
??今年上半年,政府对房地产的调控不断深化,有超过 60 个城市或地区出台了调控政策,包括限购、限贷、限售等一系列政策,可以说是对楼市各个环节“围追堵截”。楼市回落降温。
??房产调控主要集中在房价高涨的一二线城市,凭借三四线城市的大量土地储备,碧桂园多数项目不太受影响,这也是其上半年保持成绩漂亮的重要原因。据观点地产报道,截至 2016 年底,碧桂园总供货量超过10000 亿元,其中三四线城市的项目可供货量为 4836 亿元。
??虽然楼市降温但是土拍市场仍然打得火热。碧桂园完全没有稍作休息的打算,延续“开挂”的拿地模式。
??7月4日,碧桂园砸52亿元拿下了三亚历年来的“最贵地块”。同时, 在海南、唐山、合肥、重庆、南宁等二三线城市,碧桂园也保持着积极的进击攻势,继续大肆拿地。
??据德意志银行 7 月 8 日发表的报告显示,“截至目前碧桂园已收购 205 个土地项目,涉及面积 3600 万平方米。”CREIS 中指数据统计,碧桂园前六个月拿地金额达 828.45 亿元,在全国上半年房企土地排名上,不管是成交总价,还是拿地面积,都稳居冠军。而据闻今年碧桂园的土地购置预算是 1500 亿元,才完成一半。
??值得注意的是,除了通过招拍挂,收并购也是碧桂园获取项目的主要方式,碧桂园集团首席财务官兼副总裁、财务资金中心总经理伍碧君接受观点地产采访时透露,收并购拿项目的方式占比 60%。
??为了花样拿地,碧桂园还在寻觅其他的方式。例如 6 月 13 日,碧桂园联合以海洋主题公园开发著名的海昌控股,双方将通过合资、合作等方式, 对海昌控股的土地进行开发运营。合作城市包括天津、重庆、武汉、郑州等地。也多集中在二三四线城市中。
??从 2007 年碧桂园上市时,它的总土地储备就高达了 4500 万平方米,而由于几年前,三四线城市还未受到一线核心城市的外溢影响,土地成本都很低,据闻一度甚至是售价的 6%~7%。连碧桂园董事局主席杨国强自己都曾承认碧桂园的秘诀是:“低成本土地、规模化生产、快速销售。”
??但对于一个已经成长成为千亿级的龙头房企,哪怕今年还能拿到最多的地,可是明年呢?随着一线城市的导流、卫星城城市群的建立,越来越多的城市地价也在不断飙升,哪怕是碧桂园擅长的三四线市场,利润率的提升成为瓶颈。
??碧桂园2012-2015年的年报数据显示,公司营业收入从 2012 年的 418.91 亿元涨到 2015 年的 1132.23 亿元,但是毛利率、净利率都直线往下, 净利率从 2012 年的 16.4% 到 2015 年的 8.2%,降了一半。
??还有这些年,碧桂园也参加了不少一线城市的拍卖,但因缺少积累, 斩获的都寥寥无几,那些失之交臂的北京、上海项目,房价可能都涨了不止一倍,这当中一个项目能赚的,可能不比三四线一座城的少。
??农村包围城市
??2015 年 7 月,碧桂园发生了一件大事情,新成立一线城市事业部,挺进北上广深,请来了中海的朱荣斌作为联席总裁,由他挂帅。人们纷纷议论, 碧桂园是否从此要告别三四线之王?
??一直以来,碧桂园称霸三四线, 秘密武器就在于“高周转”。
??有媒体报道“原则上,碧桂园对于二线以下的项目周转要求为 4 个月开盘、5.5 个月资金回正、6 个月资金再周转。也就是说,一年之内,碧桂园的资金可以周转两次,即使每一次的利润相对薄一点,也能让对手望尘莫及,所以在三四线城市,碧桂园所向披靡。”
??但一线城市拿地成本高,行业竞争大,并且碧桂园在这些区域还暂无经验与权威,6 个月一轮回的高周转速度,不可能在一线城市得到实现。今年 5 月,朱荣斌离职,被阳光城纳入麾下,“一线城市事业部”撤销, 北京区域与深圳区域被其他片区合并, 上海区域改为集团直接管理。
??有人拿碧桂园这般比较,就像是做快餐的突然开始做高级料理,麦当劳突然开始卖铁板牛排,接受的人有多少?起码,不能用以前的那一套了。
??不过,作为千亿级的大型房产, 不可能永远徘徊在三四线城市。最大的市场,最密集的人群,依然在一线城市中。而如何能打入一线的内部, 也许要花点时间,和不同的策略。
??碧桂园并没有就此放弃。2015 年成立的上海区域仍在,并且得到了集团的众多包容。从拿地到开盘的时间可以超过一年:上海嘉誉地块于 2015 年4月29日竞得,到2016年6月25 日才开盘;而上海浦东星作的拿地时间是 2015 年 12 月 24 日,开盘时间则是 2016 年 12 月 31 日。今年上半年, 上海区域销额 30 亿元,占集团总量的 1%。如果放在别的区域团队,这样的节奏可能就会受罚了。
??既然当下被包容着慢慢走,那日后必然是有大动作的。
??就上海区域公司看,走的是农村包围城市道路,两年来拿下了 17 个郊区项目,分别在奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、长兴岛、嘉定地块, 几乎围着上海城区画了一个圈。初来乍到,也要懂得合作共赢。对于价格较高的地,上海区域还会联合其他房企一起竞得。
??就碧桂园总部而言,走的也是包抄的路。虽然此前没有上海区域,但围绕着大上海就有沪苏区域、沪浙区域、浙江区域、江苏区域和苏州区域五大公司,这五个区域都可参与上海市场的收并购项目(招拍挂不能), 并且江苏区域、沪苏区域是去年碧桂园内部业绩最优秀的第一二名。可见, 碧桂园是早早就在上海周边设好了局。
??当然,局谁都能设,能否下好一局棋,才是关键。以上海为例的一线城市不是说进就能进的,上海土地出让对于自持比重、年限要求越来越高, 主城区已经很少有增量土地的供应, 碧桂园进击一线城市的道路,也许还得从存量土地、二手地块转让,甚至是商业地产、产业地产中寻找突破。而面对这些,碧桂园也还是新人。
??除了上海,还有香港。今年 6 月, 碧桂园以 6.1 亿港元首入香港,收下了香港九龙的 7 栋楼。具体用来做什么还没有官方回应,但是这也可看作是碧桂园积极拓展的表现之一。
??2016 年碧桂园销售额前 20 的城市中,一二线城市数量从 6 个增加到 10 个,三四线城市数量由 14 个减为 10 个,可以看出碧桂园真的开始在调整城市布局了。除了布局以外,要想打开一线城市的窗口,看的还是产品, 精雕细琢是城里人的讲究。优化产品体系,通过产品重塑品牌形象,在一线城市打响品牌也很重要。
??起码,日后有人说:”我住上海碧桂园”,大家不至于太惊讶。
??产城融合
??伴随国内城市化与行业发展,楼市“拐点”已来的言论此起彼伏,以开发销售模式为主导的房地产黄金期似乎大势将过,创新业务、存量资产、物业服务等细分领域,才是房企实现跨越式扩容的重要方向。
??如今已经不仅是利润所趋,还是时代的发展,必然要求这个正是靠开发销售获利的大型房企升级换代,碧桂园也做了不少事情。
??首先借势借力。政府的“十三五” 规划提出要因地制宜发展产城融合的小城镇。有着在小城镇对症下药建房子,还有海外建造森林城市的经验, 这门生意当然少不了碧桂园。
??2016 年 8 月,碧桂园发布了“产城融合战略”,宣布投资千亿元布局“科技小镇”。产城融合战略聚焦创新和绿色产业的发展,将在未来 5 年建造 100 个科技小镇,在北、上、广、深周边及强二线城市,全面布局“科技小镇”。这也将成为碧桂园下一个利润增长点
??例如今年 5 月 17 日,惠州市潼湖生态智慧区动工,这是碧桂园投资 300 亿元的首个科技小镇项目。连杨国强都亲自为该小镇站台,可见碧桂园对这个产业的重视。据闻目前在有中国硅谷之称的深圳,已投建了 10 个有差异化的小镇,形成规模效益。碧桂园表示在未来的地产项目中,也会融入产业元素, 推动对当地经济、社会的发展。
??除了“十三五”,今年最火的词还有“一带一路”,碧桂园顺着该战略背景,拓展沿线国家,在国内调整新布局之外,保持着双线作战,深耕海外市场。
??目前碧桂园的海外项目包括马来西亚柔佛州的碧桂园森林城市和碧桂园 ? 金海湾,以及同样位于马来西亚, 在雪兰莪州的加影项目和万挠项目, 以及位于澳大利亚悉尼的碧桂园莱德花园。
??2013 年的金海湾项目当年为碧桂园带来了近 70 亿元销售额,是碧桂园当年最大的合同销售贡献项目。2015 年 12 月的马来西亚森林城市项目更是庞大,由四个填海岛屿组成的“庞然大物”占地近 14 平方公里,几乎相当于半个澳门的面积。如此瞩目的“产城项目”一度传闻投资将超2500亿元, 将其打造成为容纳几十万人口的,包含多个产业的地产项目。
??虽然马来西亚森林城市项目已停售,但碧桂园从未放松海外市场的扩张。6 月碧桂园与中国信保签署战略合作协议,双方将合作开拓海外市场; 同月又与美高梅酒店集团举办签约仪式,共同打造巴厘岛森林海岸项目。7 月,碧桂园在澳大利亚再拿下一块地皮,计划发展的多个产业,如旅游会展、教育培训、医疗保健、绿色与智慧产业等,最终都会在这些项目中体现。这将是碧桂园未来另一个重要的利润增长点。
??国内有科技小镇,国外有海岛花园,而除去地产项目以外,碧桂园还在计划更多。
??2015年末,碧桂园进入家装市场, 开创了互联网家装品牌“橙家”。去年, 橙家年收入 1.2 亿元,尤其在今年上半年前五个月实现了 500% 的业绩增长。家装市场也在进军一线,去年橙家只在华南区域——碧桂园的地头,开了 10 家门店。今年表示会开至上海等华东区域,目标 100 家。
??2016 年 8 月,碧桂园物业单独上市,去年营收 4.06 亿元,净利率比房地产开发的净利润率都高,这也是碧桂园近来投身其中的因素。
??据传碧桂园还在酝酿更大的上市计划,今年 5 月,由杨氏家族实际控股的“博实乐教育”已在纽交所挂牌上市,该集团将与碧桂园协同发展, 打造“地产 + 教育”的模式。
??所谓江山代有才人出。如果继续走在高周转的三四线之王的道路,碧桂园不会拿下上半年的房产销冠。当下行业竞争激烈,已经是“大鱼吃小鱼,大鱼再被更大的鱼吃掉”的环境, 房企都在互相争规模,一二三四线城市一个不落齐头并进。但同时,大家也在暗自比产品、比产业,但建好房子肯定是不行的,谁服务更多,谁的品牌最响亮,甚至哪个企业的领导人魅力最大,也成了胜负的关键。
??此前都在说“万恒碧”,现在要改成“碧万恒”了吗?也不妨再等等, 碧桂园的升级换代箭在弦上,而目前国内仅这三家超 3000 亿元的大型房企也还会胶着一段时间。且期待,今年下半年,会不会有下一匹“黑马”。
