??尽管西安并非公认的房地产市场中的热点城市,却诞生了史上最严限购令,西安的举动或许意味着地方政府对楼市调控将从被动转向主动。
??2017 年已经过半,回顾上半年西安楼市,历经漫长的蛰伏期,迎来破冰之旅,西安房价持续上扬,房企扎堆拿证开盘,城市建设如火如荼。开发商喜于快开快销,购房者则望价生畏,对于仍处于调控中的房地产业来说,下半年应如何应对,成为房企当务之急。6 月 28 日,西安市政府下发通知,本市限购区域范围内的新房及二手房交易年限被拉长,同时外地人在西安的购房门槛提高,被业内称为“史上最严限购令”。
??最严限购令的背后
??西安的调整绝对不是突然而至。实际上,自今年年初开始,调控政策就一直在收紧。2016 年 12 月 31 日,西安市住房保障和房屋管理局发文,自 2017 年 1 月 1 日起,本地及外地居民家庭在城六区范围内只能新购一套住房。限购令还比较温和,支持居民首套房和改善型住房。
??4 月 18 日新政出台,限购范围从城六区扩大至长安、经开、浐灞、航天等新兴区域。在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房, 需取得《不动产权证书》后满 2 年方可上市交易 ( 买卖、赠与 )。同时限制了首付款比例,商业贷款首套房首付不低于 30% ,二套房不低于 40%,第三套房则不能贷款,公积金贷款首套房首付比例不低于 25%。
??6 月 28 日,西安市政府再次下发通知,除了对“4·18 新政”内容进行补充之外,外地购房者的购房门槛提升至在西安连续缴纳 2 年以上 ( 含 2 年 ) 社保或个人所得税。按照这次的新政策,外地投资客这一次或将被彻底“拒之门外”。
??进入 2017 年,重庆、广州、河南、济南、苏州等众多城市纷纷出手调控,稳定房地产市场发展。从各地调控内容来看,调控主要集中在打击商品房违法违规销售、防止房价过快上涨、抑制外地投资客等方面。认真践行“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。
??那么,如今西安的房价到底是多少呢?西安市统计局数据显示 2017 年元旦后至 3 月初,西安房价基本维持在 7700 元 / 平方米,然而随着销量涨势的显化,西安房价连续 3 个月呈现暴涨。6 月初,西安房价已增至 9265 元 / 平方米,相比 3 月初上涨 18.52%,其中城南区、高新区单价已然过万。西安个别区域房价涨幅超过 50%,5 月前后,个别地段的楼盘经常一开盘就被抢光。
??防微杜渐的楼市新政
??调控新政落地,拨弄着市场敏感的神经。新房的成交量有了微妙的变化,楼盘去化率似乎不再像前段时间那么“疯狂”,投资客好像也开始做了“隐身侠”。购房者的心理预期, 开发商的战略布局,市场的各个层面变化又是如何?
??一位业内人士分析道:“5 年内不可上市交易,二手住房满 2 年才能交易,再加上外地人在西安购房须提供 2 年以上的个人所得税或社会保险证明的要求,相当于已经把非常大一部分投资性购房需求给抑制了。”
??变化一,成交量下滑但价格目前仍坚挺。根据机构数据显示,当周 (6.26-07.02)全市商品住宅成交情况成交量 15.60 万平方米,环比下滑 26.01%;成交套数 1367 套,环比下滑 32.43%。成交量和成交套数的双双下滑,恰逢新政后的变化是巧合还是必然? 6 月最后一天迎来金辉优步花园、恒大都市广场、万达西安 ONE、融创星美御这 4 盘的新开。但是从去化情况来看,成绩并不是特别理想, 难现前段时间一房难求的疯狂场面, 去化率最高仅 81%,最低才 28%。
??西安的房价多年来始终是四平八稳。这一情况在去年底发生了改变, 一路上扬,让不少购房者难以接受甚至喘不过气。于是,近半年以来,西安市已对楼市进行了三次调控,调控力度也逐步“加码”,目的就是为抑制今年以来涨势过猛的西安房价,稳定西安楼市健康有序发展。但从此次调控新政落地一周的情况来看,房价依然坚挺,如金辉优步花园此次开盘价在 10000 元 / 平方米,而该项目 5 月份首次开盘时成交均价在 8300- 9300元 / 平方米;恒大都市广场此次开盘成交价在 9000 元 / 平方米, 对比之前售卖价格上涨 200 元 / 平方米;另外万达西安 ONE 的价格一路飙升,18000 元 / 平方米的成交开盘价,也算是突破西安房价的天花板。
??另一个变化是,售楼部难现外地投资客身影。
??从此次新政的内容来看,根本目的是为了抑制频频上涨的房价及投机行为,落实“房子是用来住的,不是炒的”国家政策。新政一出,无疑加大了投资客投机的难度,政府随时可以“冻结房屋交易”,他们想要低价购房后高价盈利的想法几近破灭。二手房市场加入限制意味着买房之后四到五年才能出手,已入手的投资客套牢,没入手的投资客不敢出手,想要炒房真的没戏了。
??另外,此次新政限售区域范围扩大,首次明确提出了沣东新城。位于沣东新城的另一项目恒大都市广场在 2 月底的一次开盘,创下 5 个亿销售神话,几乎开盘即售罄,却在新政执行 2 天后开盘,去化率仅在 28%。难免不让人联想到似乎有着新政的连带影响作用。据案场置业顾问表示,当时新开楼栋确实蓄客了一批外地置业者,恰巧新政直指外地购房人群,项目因而开盘流失了这部分客群。
??此外,还有一个变化和公寓有关。自从“6·28 新政”之后,西安的商品房彻底一棍子打死不少外地置业者, 除了落户买房的办法之外,如果不考虑房屋性质,单看价格,公寓产品还是很有吸引力的。这种房子商住两用, 因为得到政策上支持的“不限购、不限贷”和房屋总价低等优势,受到很多投资者的青睐。
??市场或陷入短期低迷
??上半年,西安楼市首置、首改产品仍为成交主力,改善类产品随市场回暖供应逐步放大,成交量供不应求。首置首改产品作为供应主流, 90-125 平方米户型占比持续上升, 随着市场刚需类产品的阶段性释放, 改善型产品供应也逐步加大,使得成交比重开始放大。
??克而瑞西安机构分析认为,从三季度成交楼盘性价比排行来看,大多数为品牌实力房企开发建设,如龙湖、万科、蓝光、金辉、恒大、碧桂园等开发经验足,打造的产品实用性强。同时,这些楼盘整体位置不错,配套较为完善。从产品的类型来看,主要为刚需与改善型楼盘,整体销售情况也较好。
??实际上,从去年下半年开始, 西安的房地产市场环境发生了明显变化。根据房屋管理服务网数据显示, 去年 9、10 月份,全市商品房成交面积不同幅度上涨,在春节前后成交数据滑落后,今年 3、4 月份商品房成交再次抬头。有业内人士称,4 月份以来,外地购房者在各自的购房客户中占据了相当大的比重。
??上半年,浐灞生态区、航天基地、西咸新区、沣东新城等新兴区域市场表现突出。以沣东新城为例,蓝光、中海、恒大的新项目先后入市销售, 消息显示,目前蓝光公园华府及中海 ? 昆明路九号均已售罄。
??新政的影响力将在下半年逐渐释放。7 月 6 日晚,西安市住房保障和房屋管理局发布“下半年西安主城区及长安区商品住宅供应计划”,详细列出了 239 家楼盘下半年推盘计划, 包括推盘的楼栋、时间、具体户型以及房源套数、面积等情况。公告显示, 2017 年下半年西安至少有 239 家楼盘有推新计划,总计推盘面积约 1857 万平方米,168670 套,与去年全年持平。由此,下半年至少 16 万套房源将面世, 可见,西安楼市房源供应量十分充足。随着下半年新增供应房源增多、多个新盘入市销售,市场供需矛盾有望缓和, 下半年西安楼市或将平稳健康发展。
