??在租金高压下，12个首批开展住房租赁试点的城市近日纷纷出台租赁政策。继广州的“租购同权”和上海的“只租不售”后，成都和沈阳也将在年底之前组建国有住房租赁平台公司。与此同时，杭州房管局公开表示，将在9月上线智慧住房租赁监管服务平台。
??“来北京这几年，月薪不到3000元时租着1300元/月的房。几年后收入涨到近一万元时租着5000元/月的房。工作基本都拿去租房了。”2013年就来北京打拼的小张告诉《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者。而有着类似情况的还有工作在灯市口却家住北五环的小吴，每月交出近2000元的房租后，他手里只剩下不到3000元的生活费。
??北漂们每月的房租负荷有多大？日前，上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》报告显示，各城市房租收入比值当中，北京以58%居于榜首。这意味着，北京的租房者们平均每月拿出将近一半的收入支付房租。迫于不断上涨的房租压力，许多人不得不选择合租群租，或者搬至更远的郊区。
??但在中原置地分析师张大伟看来，虽然北京房租居高不下，但用一半收入支付房租的群体主要集中在刚来北京的人以及低收入群体当中，大多数租房者仍会将房租比例压缩在收入的三分之一左右。
??在租金高压下，12个首批开展住房租赁试点的城市近日纷纷出台租赁政策。继广州的“租购同权”和上海的“只租不售”后，成都和沈阳也将在年底之前组建国有住房租赁平台公司。与此同时，杭州房管局公开表示，将在9月上线智慧住房租赁监管服务平台。
??房租居高不下
??刚刚过去的7月，是北京每年住房租赁市场最旺的月份。
??北京市统计局7月12日公布的数据显示，暑期进入房屋租赁旺季，租房需求和成交量均有所上升，6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据伟业我爱我家集团市场研究院统计，5-6月北京的住房租赁交易量持续增加，同比2016年同期也增长了26.8%，且6月份月租金均价环比5月份上涨1.3%，达到了4410元/套。
??伟业我爱我家集团副总裁胡景晖公开表示，北京流动人口庞大，租赁需求的基本盘本身很大。与此同时，暑期毕业季到来，大学生租房需求集中释放，也使得北京进入交易旺季。
??中国房价行情官网数据显示，近1个月全北京平均租金每月每平方米75.77元，东城区以每月每平方米113.76元居北京最高位。在上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》报告中，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居首位。
??《50城房租收入比研究》报告显示的结果所依据的是城市房价网公布的各城市2017年6月住宅租金数据，以及国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米。不过，在张大伟看来，使用“36.6平方米的人均住房面积”的计算方法并不科学，而所谓租金数据也并非完全透明。
??“在北京，很少人的租住面积能够达到国家统计局公布的36.6平方米。对于普通的北漂一族来说，一套80平方米两居室的房子住4个人更为常见。”张大伟说，但他并未否认北京租金的居高不下。
??租收比高达58%
??北京的租金究竟高不高？在这个问题上，租收比显得更有发言权。《50城房租收入比研究》报告显示：各城市房租收入比值当中，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。
??不过，张大伟认为58%租收比这一数据有一定局限。据他了解，租收比达到近50%的群体主要集中在刚来北京的人、低收入群体当中，绝非整体北京租户。据他了解，大多数北京租房者依然会将租金压缩在收入的三分之一左右。
??与此同时，地下室群租房也是不少低收入者们选择的租住地带。地下室的租金参差不齐，根据面积不同，价格从350元/月到1000元/月不等。虽然此前住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》规定，地下储藏室不得出租供人员居住，但地下空间管理混乱的状况仍然存在。
??有专家曾公开表示，目前国内房租价格的不断攀升，很大程度上是因为限购积压了相当一大批购房需求，并将其转移到了住房租赁市场上。而中介对房屋租赁市场的垄断、高校新一批毕业生的拥入、旧城区的改造、地下室禁租令等，都不断改变着供求关系的平衡，对房租的上涨产生影响。
??在张大伟看来，即便北京等城市都在增加租赁土地供应，但形成房源依然需要一定时间。“而需求的增加也意味着租金将更为坚挺。如今租赁市场房源大多控制在代理公司手里，租户议价空间越来越小。”张大伟说。
??各地出台租赁政策
??7月20日，住建部联合九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出多项举措，加快发展住房租赁市场。更有住建部有关负责人公开表态，将通过立法，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
??值得注意的是，通知中有一条“建设政府住房租赁交易服务平台”的举措。
??所谓建设政府住房租赁交易服务平台，意指由政府提供便捷的租赁信息发布服务，建立住房租赁信息发布标准，规范住房租赁交易流程，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强住房租赁市场监测并为政府决策提供数据基础。
??根据住建部文件，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市为首批开展住房租赁试点的城市。
??为响应住建部的部署，各地政府在“租赁”这一关键点上政策频出。
??北京在今年两会期间就明确将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务，将完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。
??广州“租购同权”的余温尚未退去，上海也紧接着宣布“只租不售”。7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地分别被两家国企拍下。分别是上海张江（集团）有限公司和上海嘉定新城发展有限公司。项目采用“只租不售”的模式，建成后至少提供1897套租赁住房房源。
??8月9日，一份深圳市住建局起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》在网上流出，提出加快推广“政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”，并规定除搬迁安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房，实现只租不售。
??就在同一天，杭州住房保障和房产管理局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团在杭州市人民政府会议中心就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。杭州房管局公开表示：“预计整个平台将在9月底前上线。”
??此外，“国有住房租赁平台公司”的方案也引人注目。成都市和沈阳市明确提出在2017年底之前组建国有住房租赁平台公司。其中，沈阳市国有住房租赁平台公司预计在2020年持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。而深圳新组建的国有租赁企业人才安居集团早先开始运营，未来将筹建40万套人才住房，70%为公租房。
??据媒体报道，北京、上海和杭州等热点城市已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100%自持，有的地块的自持期限高达70年。各城市的楼市政策纷纷转向租赁市场，或将影射着未来房地产市场走向。
