??上个月，多个楼盘以低于市场预期的价格入市，推动了东莞新建商品住宅成交回稳。房企让利，终于止住限购升级加码的情况下东莞楼市成交持续下滑的步伐，以38.7万平方米的成交量在谷底企稳。
??在房价方面，统计数据显示，今年1~7月东莞住宅成交均价企稳在1.6万元/平方米左右。特别是7月的房价，同比涨幅创下近20个月以来的最低，楼市调控政策对东莞楼市效果显著。
??成交：
??7月成交套数同比减53%
??合富大数据显示，7月东莞新建商品住房供需双双回落，供应约44.2万平方米4045套，同比减少35%，环比微增；签约38.7万平方米3455套，同比大幅减少53%，环比减少7%，与6月份基本持平。此外，今年前7个月东莞新建商品住房供应252万平方米，同比减46%；签约270万平方米，同比减少55%。
??自东莞楼市“4·10新政”出台以来，住宅成交量连跌2个月，在5月跌入谷底，成交量还不到3000套，创下历史上5月“黄金月”最惨淡纪录。进入6月，成交量略有回升，7月环比微降，没有出现大幅度下滑。
??不过，东莞住宅供需仍然处于谷底。东莞中原战略研究中心监测数据显示，7月东莞住宅供应创2013年以来同期新低，住宅成交则创下近3年同期新低。
??合富研究院认为，东莞楼市成交已摆脱持续下跌的困境，处于底部回稳的态势。
??房价：
??环比保持基本持平态势
??合富研究院指出，东莞成交形势的改善，主要归功于开发商价格让利。7月新品刺激、价格理性、政策消化等因素促成了楼市回暖迹象。但由于成交量基数仍较低，楼市低迷态势未得到根本改观，后市消化压力仍然不小。
??据合富大数据统计，今年1~7月东莞新建住宅成交均价16266元/平方米，同比上涨28%，涨幅较去年同期回落5个百分点。而今年1~7月签约量仅是2016年全年的30%，由此可见，东莞限购政策给楼市成交带来的影响很大，效果显著。另外，7月全市新建商品住房签约均价16543元/平方米，同比上涨约15.4%，环比微跌1%，呈现稳定。
??合富研究院分析认为，在楼市限购升级加码之下，对东莞房价的调控作用效果明显，房价环比保持基本持平态势，普遍新盘调低价格，低于预期价入市，部分旧盘出现价格让利。
??涨幅：
??7月均价涨幅持续收窄
??值得庆幸的是，虽然房价仍然维持在1.6万元/平方米以上，但是涨幅较去年明显下降。特别是7月份，东莞住宅成交均价同比涨幅创下过去20个月的最低，约为15.4%，说明在限购政策升级加码之下，房价由过快上涨，已经逐渐回归理性。
??合富大数据显示，东莞房价同比涨幅从去年10月最高的76%持续减小至今年7月的约15.4%，创过去20个月以来最低。合富研究院表示，由于2016年下半年房价基数较高，今年房价稳定，故预计接下来的8~12月，房价同比涨幅将进一步压缩。
??东莞中原战略研究中心认为，7月住宅均价环比下降的原因，一是单价较低的区域成交活跃， 出现多个成交火热的楼盘；二是市场回归理性，部分新盘定价略低于市场预期，个别在售项目开始小幅降价促销。
??区域：
??城区成交表现抢眼
??在东莞楼市限购政策出台后，临深片区成交回落，主城区楼市成交回归前列。特别是7月份，多个城区楼盘新品上市，定价合理，更是给东莞楼市带来了一丝暖意。
??合富大数据显示，7月份东城楼市以643套夺得7月销售冠军，南城和莞城成交量亦入围前十，分别为第6和第7名。东莞城区受供应量严重不足影响，需求受压抑，成交量多年保持低迷，7月城区有三个区域上榜，成为楼市一大亮点。
??记者了解到，7月份万科中天城市花园、漾城等楼盘开盘入市，定价在2万元/平方米以下，低于市场预期，也推动了大量购房者入市。
??从区域表现来看，另一大亮点则为临广片区（水乡片）表现突出，排名第3和第5均为该片区。水乡片区随着望洪枢纽轨道优势的进一步推进，在新品刺激下，保持较好的成交势头。
??后市
??楼盘促销让利力度将加大
??在多个楼盘“以价换量”试探市场后，接下来楼市将加大让利步伐，房企促销力度加大，以换取成交量。
??东莞中原战略研究中心表示，按照“量先价后”的原则，楼市限购后成交量已出现明显萎缩，但房价保持稳定。成交量迟迟未能突围，低迷行情延续，促销让利的力度将会增大。
??东莞中原战略研究中心相关人士表示，目前市场上已有不少项目下调房价备案。一种是货量积压类项目，对部分滞销单位下调备案价格，下调幅度5%～8%。第二种是尾盘项目。尾盘项目房源不多，且以滞销房源为主，调整幅度较大，下调幅度在2000~3000元/平方米。
??库存
??去库存时间约需8个月
??合富大数据显示，总体而言，东莞新建商品住房库存面积变化不明显，4~7月稳定在310万~315万平方米，去库存时间稳定在8个月上下。无论从库存基数还是去库存时间来看，可反映出当前东莞库存水平仍处偏低水平，支撑了房价整体表现稳定。
??优房超·瑞城搜也认为，以近12个月的消化速度计算，目前东莞住宅库存量的消化周期为7.61个月，消化周期呈逐步上升的态势，东莞住宅去货压力增加。
