根据广州链家数据，2003年广州的住宅出租回报率尚有7.8%，此后则一路下滑，在2005年跌至6.4%，两年后其回报率更跌至5.1%。10年之后，2013年广州的住宅出租回报率已减至3.5%，而到2017年上半年，更是介于1.8%-2.3%之间。
??本周，住建部下发相关通知，未来将立法保障租购同权。租房在未来似乎会越来越普遍。具体当前广州的住宅出租回报率怎么样？
??南都记者调查发现，四年前在广州买二手房，只要首付四成以后，剩余房款（贷款20年）的月供，基本可以以租养供。但如今显然不行。来自广州链家研究院和合富大数据的调查，今年上半年，广州十一区二手住宅的出租回报率介于1.8%-2 ．3%之间。从2013年起，广州二手住宅的平均出租回报率低于3%，预计今年将可能跌破2%．
??以上半年广州二手住宅均价为26540元/平方米，二手住宅平均租金为51.3元/平方米·月计算，相当于一套建筑面积100平方米，总价265.4万元的房子，出租回本的话至少需要43年。
??租赁市场或将呈几何级数式快速发展
??网易房产监控阳光家缘数据显示，2017年上半年，广州一手住宅网签50 762套，广州二手住宅登记成交79269套，两者合计成交130031套。
??与此同时，上半年广州住宅租赁备案量12 ．49万套，如果加上小业主尚未报备的个案，保守估计，实际租赁成交逾20万套。以租赁市场活跃的天河区为例，今年5月份，全市11区合共租赁登记备案20727套，天河区只有1330套，花都区则不足千套，增城更只有598套，从化甚至只有18套，这与实际的住宅租赁市场有较大的差距。
??以20 17年上半年的数据计算，租房宗数相当于购房宗数的1 ．5倍多，当前广州的住宅租赁成交要远比一二手住宅买卖成交的多。究其原因，一组数据或能看出端倪。网易房产数据显示，上半年广州一手住宅套均总价为181.9万元。而根据广州链家促成的住宅业务数据，2017年上半年广州市二手住宅总体套均总价为204.07万元/套。目前中心区一手住宅单价普遍在4万+，一套80平方米的房子都要300多万元以上，大多白领难以承受。
??近日，为了更好的发展现代住房租赁产业，广州市提出的“租购同权”引发持续关注。在业界看来，这个方案给予广州的租赁群体有更大的选择空间，受制于高房价，未来租赁市场或将呈几何级数式快速发展。但短期来看，市场反应估计要留待详细的细则公布后才出现。
??据南都记者调查，在7月18-20日，三天内经广州链家新增可出租房源量比20 17年7月15-17日减少6.2%，日均新增出租房源量601套。而后三天广州链家接待租客咨询比前三天减少8.6%，单日约490个租客与经纪人员沟通咨询。目前，还没有租客因为政策而加大了向中介咨询的频率，业主也没有因为政策初稿出台，便积极将物业放租。
??回报率持续下滑，租金涨幅不如房价涨幅
??一个聚焦的话题是，“租购同权”新政下，未来租金是否大涨？广州的住宅出租回报率怎么样？
??广州链家研究院于最近数日向部分老城区的门店店长了解，发现暂时未有业主对自己出租的物业进行提高租金的行为。以越秀区为例，2017年上半年越秀区无电梯物业的套均租金为3126元/月，同比仅上升5.9%；带电梯物业的套均租金为4727元/月，同比仅上升1.2%。这一幅度处于相对合理的范围。
??事实上，住宅的租金涨幅远不如房价的涨幅。比如13年前，2004年广州中心区二手住宅均价为3649元/平方米，同比2013年的3307元上涨10.3%；但同期住宅租金均价不升反降。而到2017年上半年，广州二手住宅均价26540元/平方米，同比去年全年的23704元/平方米上升1 2%；但上半年租金51.3元/平方米/月，对比去年全年的49.49元平方米微升3.7%。
??也正因于此，住宅的租赁投资回报率也越来越低。根据广州链家数据，2003年广州的住宅出租回报率尚有7.8%，此后则一路下滑，在2005年跌至6.4%，两年后其回报率更跌至5.1%。10年之后，2013年广州的住宅出租回报率已减至3.5%，而到2017年上半年，更是介于1.8%-2.3%之间。
??广州住宅出租回本至少要43年
??中原地产相关数据称，当下一二线城市住宅年出租回报率普遍1-2%，一套房要出租100年才能回本。在广州，南都记者通过广州链家抽查广州10个有代表性的板块，出租回报率低于2%的板块有五羊新城板块、淘金板块、珠江新城板块及天河北板块。当中，出租回报率最低的板块属天河北板块，其上半年出租回报率只有1.54%，比珠江新城还少0.17%．值得注意的是，出租回报率低于2%的板块都位于越秀区和天河区，属于广州房价最高的两个区。反观海珠、荔湾、番禺和白云区的相应板块，其出租回报率都在2%以上。
??在过去7年间（不含今年上半年），这十个板块的出租回报率多在2.3%-2.8%之间，出租回报率呈现逐年下滑。“在2013年以前，如果购买市中心的二手房，在首付四成以后，剩余的房款贷款超过20年的话，基本都可以做到以租养供”。广州链家研究院院长周峰表示，但从2013年以后，房价和租金的差距越拉越大，导致购房成本增加。
??与去年同期相比，今年住宅出租回报率大部分减少0.3%-0.5%，甚至更多。比如五羊新城板块上半年的回报率跌至1.69%，而去年同期还有2.22%。周峰表示，往年出租回本大约在33年左右，如今至少需要40年。假设以上半年广州二手住宅均价为26540元/平方米，二手住宅平均租金为51.3元/平方米/月计算，相当于一套建筑面积100平方米，总价265.4万元的房子，出租回本的话至少需要43年。
??20个代表小区17个出租回报率低于2%
??南都记者抽查了淘金家园、美林海岸花园、华景新城、骏云景花园等20个大型小区，发现在今年上半年，这20个大型小区只有3个小区的出租回报率高于2%，且都集中在番禺和黄埔，分别是丽江花园、祈福新邨及黄埔区石化大院。
??当前虽为暑假期间，但大学毕业生进入社会并未令整个租赁市场出现井喷现象。但在重重调控之下，不少业主转售为租，导致市场上的可租房源增加，租赁竞争加剧，租金亦因此出现回调。“二手房的租金环比一月份肯定是下调的了”。周峰表示，第二季度开始，市场放租量远远超过一季度，链家截至7月25日，租赁备案登记达到1700宗，环比6月同期增加8.2%．周峰认为，9月份以后都是租赁淡季，预计届时广州的住宅租金仍会回落。
??同时，合富研究院高级分析师梁燕明也强调，出租回报率减低并不影响市民购房。现时市场上购房群体以自住型买家居多，投资需求的买家占比保持在一成以内，目前以长线投资需求为主，决定买什么类型的房源主要看物业长远的升值力，而并不是单单只盯着每个月的租金回报。投资型买家更在意入手价格是否笋、价格是否比同类房源的要低。
??采写、制表：南都记者邱永芬 数据来源：广州链家研究院
