??有高端住宅投资专家说过，只要你打开地图，看到一个名字比面积还要大的地方，就是最好的投资地点。如今在中国来看，他所指的大概就是上海的浦东、深圳的南山、北京的前海和广州的天河了。
近日，上海易居房地产研究院发布《一线城市高端住宅市场研究》，成交基本集中在这四个区域。不过受到调控的影响，高端住宅市场同样无法“独善其身”，二季度一线城市高端住宅成交2547套，同比下降38%。值得注意的是，在这2547套成交中，广州仅占了其中的12套，占比仅为0 .5%。
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上半年一线城市
高端住宅成交量减半
事实上，是面积大，或是单价高，才能称得上高端住宅？目前还没有一个明确的定义。而易居研究院为了剔除价格变动因素造成统计口径的偏差，设定成交均价为当季一线城市商品住宅成交均价的2倍以上，作为高端住宅标准。
南都记者了解到，在2017年二季度，一线城市商品住宅成交均价为4.07万元/平方米。因此，该季度的高端住宅标准线，则划定为单价超过8.15万元的商品住宅。
最新《一线城市高端住宅市场研究》报告显示，在刚刚过去的二季度，一线城市高端住宅成交2547套，环比上升16%，同比下降38%。而在整个上半年，一线城市高端住宅累计成交4750套，相比2016年上半年下降了52%。
分城市来看，二季度4个一线城市高端住宅成交套数全部同比下跌。上海高端住宅成交1306套，位列四个一线城市之首，但同比跌幅也有30%。
“今年以来，四个一线城市先后出台了楼市调控政策，加上银行房贷利率折扣取消甚至上浮，这些因素的叠加，导致一线城市高端住宅市场成交出现降温。”易居研究院研究员赖勤告诉记者，与此对应的是，高端住宅的价格却依然坚挺。
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一线城市高端住宅价格坚挺
成交均价破10万
尽管高于成交均价2倍的高端住宅标准是一个动态标准，伴随着房价的走高，入选高端住宅的门槛也在不断的提高，但是划入高端住宅监测范围的项目却依然在增多。统计数据显示，二季度一线城市高端住宅有成交记录的楼盘达117个，相比一季度的104个，又增加13个。
二季度，一线城市高端住宅均价为109034元/平方米，与2016年二季度89217元/平方米的均价相比，同比增幅达22.2%；与今年一季度相比，环比增幅为4.3%。
更明显的是，2017年上半年，一线城市高端住宅公寓产品成交均价超过10万元/平方米的楼盘有70个，而2016年同期只有35个，同比增幅达100%。
“一线城市住宅用地始终供不应求，地价的涨幅已经高于房价。巨大的土地成本压力迫使开发企业通过拔高楼盘的定位，提高产品的建安和装修品质的方式，增加产品附加值，获取较高的溢价率。因此，一线城市的楼市开始呈现高端住宅化的趋势。”
赖勤表示，回顾2015年至今的一线城市高端住宅市场，成交均价一直呈现稳步增长的态势，“因为一线高端住宅与普通住宅相比，具有自身特殊的运行规律，受市场或者政策的影响较小，稳健性高。”
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最贵高端住宅成交均价22万元/平方米
尽管北上广深均为一线城市，但是高端住宅成交的表现差距不小。
2017年二季度，一线城市高端住宅T O P 50的成交均价排名中，北京、上海、广州、深圳楼盘成交均价分别为12 .9万元/平方米、13 .3万元/平方米、11 .4万元/平方米、12 .4万元/平方米。相比一季度，北京成交均价上涨1 .7万元/平方米；上海成交均价上涨1 .3万元/平方米；深圳成交均价下跌0 .2万元/平方米；广州成交均价上涨0 .4万元/平方米。
而在一线城市高端住宅项目成交均价前10名中，上海和北京共占据9席，成交均价都在14万元/平方米以上。
南都记者了解到，位列前两位的高端住宅项目，排名第一的翡翠别墅，是位于上海浦东新区东郊宾馆附近的别墅产品，成交均价达22万元/平方米，二季度成交3套，成交金额3 .88亿；位列第二的中粮海景壹号，是坐拥上海陆家嘴江景的顶级高端住宅公寓，成交均价超过19万元/平方米，二季度成交2套，成交金额2 .58亿。
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全款买房或挡住了一些买家
“事实上，上半年高端住宅成交可能没有统计数据看起来的跌幅那么大。”一位不愿具名的业内人士告诉记者，不少高端住宅项目即便成交了，网签时间也会被拖得很长，导致一些真实成交无法体现在数据上。
广州某高端住宅开发商也告诉记者，购买高端住宅的买家大多已经是多次置业，按照目前的信贷政策，基本都要全款买房，这个门槛也拦住了一些高端住宅的准买家。
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广州高端住宅
基本被实业老板收藏
值得注意是在，由于一线城市的高端住宅标准，是按照四座城市一手住宅均价的两倍计算，而房价本来较低的广州，能进入“一线城市高端住宅门槛”的楼盘并不多，榜单也基本呈现出了北上深“三足鼎立”的情况。
统计显示，二季度一线城市成交的2547套高端住宅中，广州只成交了12套，占比0.5%。也就是说一线城市每成交200套单价超过8.15万元的商品住宅，只有1套来自广州。在二季度一线城市高端住宅成交量排行榜中，广州成交量最高的，是位于天河区珠江新城的汇悦台，成交5套，合计1599平方米。
“以8.15万/平方米的标准来衡量的话，在北京、上海、深圳不少核心区域，这个价格只是刚需楼盘的价格，无论是面积段还是配置，可能都达不到高端住宅的标准。”业内人士告诉记者，反而在广州，达到这个价格门槛的楼盘，可以真正称得上高端住宅。
根据CRIC统计，二季度一线城市高端住宅成交的套均面积为186平方米，其实套均面积最小的深圳仅为171平方米。而广州的高端住宅成交中，套均面积达到292平方米，大大超过其余三座城市。
高端住宅营销专家张吉伏告诉记者，从历史来看，北上深的高端住宅炒家很多，甚至今天买明天卖的都有，而广州的高端住宅基本都是被做实业的老板收藏了。广州高端住宅买家都是广州人或者在广州有公司的企业家，而北上深的高端住宅买家来自全国各地，需求的不同，也导致如此大的差异。
