??昨天下午，东莞市统计局公布了今年6月全市新建商品住宅成交情况。数据显示，6月全市住宅成交3624套，环比5月上涨；成交均价为16750元/平方米，环比略有下滑。
??根据今年1~6月市统计局公布的数据统计，今年上半年，东莞共成交20916套新建商品住宅，比去年同期少卖了约2.5万套房。
??18个镇街成交均价
??在1.5万元/平方米以下
??根据市统计局公布的数据，今年6月，全市新建商品住宅网上签约销售3624套，销售面积41.37万平方米。按照销售面积和销售金额进行计算，销售均价为16750元/平方米，环比量涨价跌。
??此外，根据市房管局提供的资料，在全市33个镇街（含松山湖）中，除谢岗无交易外，销售均价超过2万元/平方米的镇街有长安、塘厦、莞城、凤岗、黄江、大朗；销售均价在1.5万~2万元/平方米的镇街有8个；销售均价在1.5万元/平方米以下的镇街有18个。
??6月底住宅库存2.7万多套
??消化至少要7个多月
??从今年1~6月的成交数据来看，去年10月底东莞出台楼市限购政策以来，住宅成交量快速下滑。但在今年3月，楼市出现复苏，量价齐升。4月10日，东莞楼市限购政策加码升级，5月、6月住宅成交量再次跌入低谷，成交旺季变淡季。
??不过从价格来看，今年上半年，东莞新建商品住宅成交均价维持在1.65万元/平方米左右，尽管成交量冷淡，但是受到去年房价快速上涨、基数较高等因素的影响，今年上半年东莞住宅成交均价仍然维持在较高水平。
??记者根据市统计局公布的今年1~6月新建商品住宅的成交数据进行统计发现，今年上半年，东莞共成交20916套新建商品住宅，同比下降54.12%，比去年同期少卖了近2.5万套房；签约面积为230.13万平方米，同比减少55.67%；成交均价约16218元/平方米；套均总价约为178万元/套。
??此外，昨天下午，东莞市统计局还公布了今年上半年东莞市新建商品住宅库存情况。
??截至今年6月底，全市新建商品住宅库存套数27048套，库存面积361.76万平方米。按照今年上半年平均月度成交套数计算，消化库存约需要7.76个月；按照平均销售面积计算，消化库存需要9.43个月。
??此外，截至今年6月底，全市新建商品住宅库存套数排前5位的镇街分别是黄江、塘厦、虎门、凤岗、清溪；库存面积排名前5位的分别是虎门、黄江、塘厦、凤岗、道滘。
??从镇区情况来看，几大镇区在去年的成交量均以深圳客为主，特别是黄江、塘厦、凤岗、清溪大部分楼盘成交客户为深圳客。在东莞楼市限购政策升级后，深圳客失去在东莞购买一手住宅的资格，快速撤离东莞市场，使得这些区域楼盘成交量快速下滑，库存量大幅度增加。
??松山湖和临深片区楼市降温最显著
??4月10日，东莞楼市限购升级，对于楼市影响重大。特别是支撑东莞楼市的深圳客失去一手住宅购房资格，影响了购房者对后市的信心，楼盘来访量减少，来访转化率降低，最终导致楼盘定价变得理性，甚至推出降价措施。
??据东莞中原战略研究中心对市场开盘监控的不完全统计，自去年10月东莞首次实行限购后，市场观望情绪严重，开盘量及开盘销售率均大幅下滑。今年上半年，受政策调控持续收紧的影响，整体开盘量及销售率同比明显下降，尤其4月10日限购政策升级后，深圳客大幅撤离，市场观望加重，4月开盘销售率创近两年新低。不过，6月，品牌房企入市冲刺、定价回归理性以及推出降低购房门槛等措施，迅速激活市场需求，开盘销售率大幅上升。
??但是，与去年同期相比，今年上半年的楼市人气仍然十分低迷。根据东莞中原CCES监控的来访数据，今年上半年，东莞楼市来访量同比大幅下降，整体降幅达40%，反映出限购、限价、限转让等调控“组合拳”的出击明显加速了市场的降温，其中松山湖片区和临深片区降温最显著。
??另外，据东莞中原策略中心对165个在售项目的监控数据，今年上半年，客户来访转化率明显走低。“4·10”限购政策升级后，楼盘来访量骤减，来访转化率也随之下降至低位水平，反映市场观望情绪严重。
??后市预测
??政策影响下半年持续
??7月已过半，目前楼市签约仍维持6月的冷清，上周住宅成交继续下滑。据优房超·瑞城搜的统计数据，上周东莞住宅成交593套，面积6.59万平方米，套数环比下滑20%，面积环比下滑24%。
??上周各镇街的成交量均在100套、1万平方米以下，除城区、水乡新城片区成交量上涨外，其余片区成交量均呈下滑趋势。松山湖片区的成交量跌幅最高，达63%。各片区的价格基本维持平稳运行。
??此外，下半年楼市供应明显增加。合富大数据显示，上周东莞新建商品住房供应约1282套，属于年内高位水平。
??东莞中原策略研究中心认为，东莞限购升级后，购买首套房须1年以上社保，这是东莞历史上最严格的楼市调控政策，预计下半年政策力度将维持不变。该研究中心认为，此次限购升级，预计影响将持续在1年以上，受到购房资格的限制，楼市政策成效将在下半年持续凸显。
