上半年刚落下帷幕，楼市回归理性。全珠海一手商品住宅预售供应13875套，同比环比皆下降4成。楼价方面，随着楼市调控深入，近半年来楼价也从年初的22737 .25元/平方米下跌至6月份的21281元/平方米，横琴、西区等部分楼盘价格回归理性。数据还显示，今年下半年，珠海约有20个纯新项目(主要为住宅项目)将入市。
数字
据珠海中原地产公布的楼市报告显示，截至2 0 17年5月底，全市商品房库存量为4 4 .0 8万平米，按照近6个月，2 6万平米/月的去化速度，库存去化周期仅需要约1 .7个月。
供应
上半年住宅供应量环比降4成
南都记者近日从合富研究院(珠海)发布的《2017年上半年珠海房地产市场总结及下半年展望》报告获悉，今年上半年，全珠海一手商品住宅预售供应13875套，共142万平方米，套数环比下降40%，面积下降37%；同比下降39%，面积下降32%。
从分面积供应来看，以80-144平方米刚需首改产品为主，占总供应量的85%；其中80-100平方米刚需产品占45%，100-120平方米刚改产品占21%，120-144平方米首改产品占16%；从区域供应看，主要集中在西区，占总供应65%，香洲区占28%，其中约7成在主城新区唐家及南湾。
商业方面，今年上半年，珠海全市商业预售供应603套，环比上涨20%，主要集中在金湾(占比43%)、横琴(占比30%)、斗门(占比19%)，商业以小面积为主，80平方米以下占总量62%，180平方米以上占总量16%。
写字楼方面，供应大幅增多，以商改住小面积公寓为主，集中横琴及中心区。今年上半年，珠海全市写字楼预售供应2426套，套数环比上涨98%。这些写字楼产品主要集中在横琴，占总量61%，主城中心区占34%，金湾占5%，大多是写字楼改公寓产品。“从分面积段供应来看，主要集中在80平方米以下，主要因为珠海建筑规范要求，带独立洗手间小面积单元式公寓可以做总建面30%，每个项目基本会做满指标，在住宅限购情况下，导致小面积商改住公寓产品供应增加明显。”合富研究院(珠海)指出。
均价
上半年珠海楼价微跌
据珠海中原地产每月公布的楼市月报数据显示，2017年1月珠海全市均价为22737.25元/平方米，而6月均价则为21281元/平方米，相比之下，这半年来全市均价有小幅下滑。
从2017上半年的具体均价变化来看，全市均价下滑最多的在4月，为20851 .71元/平方米。据了解，4月，珠海全市进行备案的项目为5个，4月8日限购令升级之后，备案的项目仅一个，而公开开盘的项目仅2个，供应量方面也远低于3月。在经过近两个月的“适应期”后，珠海楼市6月均价有所回升。
此外，据房天下数据监控中心统计6月份珠海及周边在售的100个住宅、别墅项目，对比2017年1月，涨跌幅度较大的30个楼盘中，涨幅与下滑幅度最大的项目均达到5000元/平方米。该机构指出，从2017上半年珠海涨跌明显的楼盘分布来看，作为珠海人口较密集、区域较广的市区上涨项目居多，并且项目大都分布在本身价格就不低、靠近横琴的南湾以及比较受关注的唐家一带。价格上涨项目中，香洲主城区的项目占据近一半，紧随其后的便是中山。
2017上半年价格有明显下滑的项目中，香洲主城与西区均占据不少，包含斗门、金湾在内的西区占比近一半。从具体项目上看，市区价格下降的楼盘不少已是进入尾盘销售阶段的项目，价格方面有所松动。
斗门、金湾在售项目居多，而从半年网签来看，西区是网签的支撑点。尤其是斗门，上半年入市的时代倾城双生花、佳兆业御金山二期、华发峰尚二期等项目均为新推，目前均价大多较为理性。
当然，受调控政策影响，也有不少项目虽在整体均价上并未有明显变动，但推出或大或小的置业优惠。如，位于航空新城的龙光玖龙府在5月加推新品时打出“起价15941元/平方米”以此吸引购房者，还有同片区的保利时代推出的特价房也是同理。
新盘
下半年纯新盘数量有较大增长
据房天下数据监控中心统计，2017年下半年，珠海约有20个纯新项目(主要为住宅项目)将入市。
相对上半年而言，下半年纯新盘的入市量将得到较大的增长。上半年，珠海楼市供应量虽然下降较大，但成交量下降更明显，因此库存量有所增长。据珠海中原地产公布的楼市报告显示，截至2017年5月底，全市商品房库存量为44 .08万平米，按照近6个月，26万平米/月的去化速度，库存去化周期仅需要约1.7个月。
从区域上来看，下半年的入市纯新项目数量，香洲区及西区比较均衡，但香洲区的各个片区的数量都较少。
唐家或有3个项目入市，华发绿洋湾将推出99-293平方米三四房及60平方米公寓，该项目主要为海景产品，而蔚蓝公馆及象牙公馆体量均不大。
前山的马鞍山一号公馆和朗峰公馆也一样为小型项目，规模均不大。
吉大的两项目，规模相对较大些，其中江村·雅景花园总建筑面积达235797.89平方米，一共7栋高层楼，目前部分楼栋已封顶。
值得一提的是，老香洲的悦澜山，项目位于香洲区港湾大道西侧契爷岭二街北侧，总用地面积为32351.06平 方 米 ，总 建 筑 面 积 为73153.14平方米，包括：8栋住宅，1栋商业中心。目前销售中心已开放，预计下半年将开盘。
西区方面，金湾的几个纯新项目一直以来颇受市场关注。其中位于三灶青湾的时代山湖海·兼得及中海湖畔岚庭目前销售中心及样板房均已开放。而去年金湾航空新城“19050”地块的金湾·崇峰壹号院目前地基正在施工阶段，根据相关公示，该项目将建21栋板式住宅。
斗门的湖心路一直是比较热门的地段，目前在售的楼盘也较多，但新项目却较少，而下半年却有一个较大型的项目———汇景嘉园或将入市。从用地控规修改的批后公告中了解到，该项目用地面积为45454.99平方米，建筑面积为179547.23平方米，总户数1606户。
业内分析
“因为政府政策导向，让房价回归至合理水平”
“全国各地房贷已经呈现全面收紧的趋势，珠海也有跟随收紧迹象，预计下半年楼市政策难放松，在一些具体细则上，可能更加从严监管。”合富研究院(珠海)指出，下半年珠海楼市供应充足，预计总量约260万平方米，特别是横琴及保税区商改住产品，供应量约80万平米，在住宅限购情况下，珠海商改住或将迎来一轮销售机会。
该机构指出，不少置业者对珠海楼市走势看好，态度相对乐观，投资置业需求依然存在，新政后，商改住市场表现较好，一定程度上说明珠海投资需求还是较为旺盛的。“房价大幅上涨基本不可能，因为政府政策导向，让房价回归至合理水平；房价大幅下跌可能性也不大，首先是成本越来越高，其次是珠海楼市利好因素支撑，港珠澳大桥开通、香海大桥动工等基建落地，我们预计，珠海楼市下半年表现较为稳定。”
“受限购影响，房企的推盘意愿降低，所以上半年的供应面积减少就不足为奇了。80-100平米刚需户型，依然珠海市场的主流，这与珠海的客户组成有密切的关系，刚需还是珠海房地产市场的最重要目标客户。”横琴纬业策划总监李强指出，市区土地稀缺，加上房价挤压，西区成为了供应最集中的区域。
“上半年珠海房价虽有下跌，但相对于20000多的整体均价下跌个几百元，其实可以忽略不计的。对于房价的下跌，我们也要分区域来看，比如珠海市区作为资源稀缺的区域，即使限购再严，也不会出现大幅下跌的情况，反而一些热点区域像唐家、湾仔等还出现的不降反涨的情况。反观西区，供应充足，同质化严重，竞争压力大，部分楼盘因为资金回笼的压力出现降价行为也不难理解。”
李强指出，由于上半年的市场总体一般，库存有所增加，但就算按照近半年的月均去化来看，珠海的库存仅够维持不足两个月。“对于珠海的市场，不管是业内还是大众依然是看好。投资客的投资意愿依然存在，刚需、刚改客户也跃跃欲试，寻找机会下手。对于下半年的房价应该同上半年的走势一样，不会有上涨，更不会大幅下跌。”
