??素有“上海后花园”之称的昆山，受环沪都市圈概念影响，已成上海高房价以及高门槛下的重要疏散通道，其楼市频掀热浪，但去年10月初，昆山出台严厉限购令，此后新房成交量有所降温。易居研究院数据显示，今年前5个月，昆山一手住宅成交约57.6万平方米，同比骤减84.8%，但成交均价为13872.6元/平方米，同比上升约47.7%。
??近日，《每日经济新闻》记者调查发现，昆山限购后失去了大批外地客，部分楼盘为锁定外地客正绞尽脑计寻找其他“地下”通道，比如代办社保，暗渡陈仓。
??“刚需外溢，周边强劲上涨”
??6月23日，记者走访昆山了解到，花桥镇辖区内一名从业人员表示，“去年7月份，花桥的土拍楼面价已达到近17000元/平方米，此次土拍结束后带动了一轮房价上涨，花桥由此进入2万+时代，但限购以后这边基本保持平稳，没有再涨。”
??昆山乐居数据显示，2016年7月份土拍共有6宗土地，花桥两宗地分别以14240元/平方米、17480元/平方米被祥瑞和苏州象屿摘得，开发区和高新区出让的4宗土地楼面价也破万。
??当地的环上海板块置业顾问严成亮介绍说，“现阶段最真实的写照是刚需外溢，周边强劲上涨。限购抑制过快上涨的同时误伤刚需。购房者需要买，又不敢买，怕限购压抑下房价下滑，又怕限购打开，购房者集中入市导致房价暴涨。”
??据昆山房天下数据统计，昆山2017年预计共有近70000套待售房源入市，按照目前的去化速度，昆山今年的库存则有望进一步增长。根据昆山2017年土地供应计划，今年昆山住宅用地总供应量为75万平方米，商品住宅用地为55万方平方米，涵盖花桥、周市、城东、陆家等。
??代办社保存较大法律风险
??位于昆山城北区一家名叫天际云墅的楼盘营销人员告诉记者，如果是非昆山户籍又没有社保的话，他们可以给购房者提供两种选择，一种是交约15000元做税单；另外一种是交约18000元办理昆山一年的社保。购房者需与开发商签订一份购房承诺书，等一年社保缴齐之后方可再签订正式的网签合同办理贷款，若要通过此种方式购房，需一次性缴纳50%的房款。
??若本人在外地同时缴纳社保是否有冲突时，该怎么办？该营销人员明确说没有影响。他还说，“现在上海过来的客户比较多，但上海的客户怎么可能有昆山社保呢？于是我们公司为这部分想买房但没有购房资格的客户提供了这样一个渠道。”
??昆山中南世纪城售楼处一位营销人员也同样说，他们帮助客户包装社保要缴纳12000元。当记者询问具体什么公司进行操作时，该营销人员说：“这是我们开发商寻找自己可靠的第三方公司进行操作的，您放心就好。”
??北大资源九锦颐和售楼处的一名营销人员说，“要办理他们这个社保需要一次性缴纳约3~4万元，办理成功的概率在80%左右，若办理不成功则全额退款。”
??这4万元交给谁？该营销人员表示交给开发商信任的第三方公司。他说，“开发商自己是比较正规的，所以不会亲自操作，因此是找公司合作，一旦出现问题可以撇清关系。”
??上海信和安律师事务所律师王龙国指出，“代办社保是为规避房屋限购政策而实施的行为。房屋限购政策虽不同于法律，但在国家大力调控楼市的形势下，违反限购政策如同违反法律，可能导致实施的行为无效。代办社保于购房者而言存在较大的法律风险。”
??“骗取社保参保和缴费资格后，如被查实可能导致房屋买卖无效。签署正式合同前，购房者私下与开发商签署代办社保协议，因未备案而难以受到法律保护，可能导致开发商‘一房二卖’。购房者如果知假造假，也要承担法律后果。”王龙国补充说。
