??在流动性收紧、调控深化、下行周期到来的背景下，房地产市场不断趋冷，几乎成为业界的共识。
??近日，中银国际、招商证券、东莞证券等机构发布下半年房地产业投资策略报告，尽管对部分指标的判断有所分歧，但对“市场下行”整体判断颇为一致。
??上述机构认为，随着房贷按揭业务收缩，最终引发需求购买力的大幅下降。与此同时，融资受限的现实，将使得房企的资金状况进一步承压。
??综合多重因素判断，今年全年，房地产投资、拿地、房企资金来源等指标的增速都将出现下降，房地产销售规模和房价甚至有可能出现负增长。
??美国加息的传导效应
??对于资金密集型的房地产业来说，流动性的松紧成为影响市场变化的重要因素。
??今年年初，政府下调全年M2目标增速1个百分点至12%，体现出“降杠杆、去泡沫”的基调；截至2017年5月，M2同比增速仅为9.6%，同比下降 2.2 个百分点，创历史新低。
??另一方面，自2017年3月以来，银监会接连发布多道监管令，规范商业银行表外理财和委外业务。表外融资规模的收缩，被认为将进一步推动社会融资总量的回落。
??但按照中银国际的观点，下半年的流动性压力更多来自外部市场：美联储退出量化宽松的节奏逐步加快，分别于3月和6月两次宣布加息25个基点，年内再度加息概率较大。由于美联储缩表预期加强，未来或进一步引发国内货币供应量的收缩。
??由于资金成本的全面上行，全市场一年期理财产品预期收益率为4.56%，国有银行一年期同业存单的到期收益率上升至4.74%。相比之下，商业房贷对标的5年期以上贷款基准利率仅为4.9%。各来源资金成本加权平均后，银行负债利率迅速上升，房贷业务的息差收益大幅下降。
??中银国际表示，预计未来负债端的压力将倒逼银行调整资产端的结构，主动收缩住房按揭业务，最终引发需求购买力的大幅下降。
??对此，东莞证券持有类似的观点。该机构指出，美国进入加息周期带来的连锁反应，对于流动性及资金成本敏感的房地产行业会产生负面影响。这甚至是短期内困扰行业的主要因素。
??值得注意的是，监管层在房地产调控中推出的限购、限售等手段，以及信贷层面的加杠杆，已经导致按揭贷款规模大幅收缩。
??根据央行的数据，2017年5月，新增居民中长期贷款0.43万亿，占当月新增人民币贷款总量的39%，同比大幅下降18%。多数分析人士认为，鉴于央行对于住房贷款占比目标设定在30%，因此未来按揭贷款规模还将进一步收缩。
??年底房价或同比微跌
??随着信贷环境的收紧，未来的市场销售也将不可避免地受到影响。中银国际预计，今年全年全国房地产销售额同比增长6.1%，销售面积同比增长5%。
??而根据国家统计局发布的数据，今年1-5月，上述两个指标的增速分别为18.6%和14.3%。其中，除东部地区增速低于均值外，中部、西部和东北地区均高于全国平均水平。
??东莞证券的观点较为悲观。该机构认为，今年全年整体销售同比下降将是大概率事件，但仍将维持在9万亿规模的历史较高水平，相比去年全年11万亿的销售额，并不会出现“断崖式下降”的风险。
??招商证券也认为，销售指标增速将在今年下半年转为负值，但全年降幅为个位数。
??除限购限贷等政策压力外，招商证券指出，当前三四线市场的向好，乃属于热点扩散效应的尾部，很难持续。棚改的作用属于托底，但难以改变整体趋势。与此同时，随着去年同期基数的不断抬高，销售增速下滑的幅度可能进一步加快。
??对于全年投资增速的预测，中银国际认为将维持在5.8%的水平，招商证券则将全年名义投资增速设定为5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。
??与销售数据不同，投资数据的下滑幅度相对平缓。按照招商证券的观点，房地产开发投资主要由拿地和建安费用构成。一方面，地价上涨（拿地再次聚焦核心城市及溢价率仍处于相对高位）叠加土地购置面积大幅回升推高拿地费用；另一方面，固定资产投资价格指数（尤其建安部分）上涨推升建安费用。
??该机构还认为，由于自筹资金和销售回款的增速回落，今年全年，房地产企业资金来源将维持个位数增长。而随着资金链的持续收紧，到今年年底，70大中城市的房价（同比）可能出现微跌。
??招商证券还重申了其“周期论”，认为当前正处于一轮小周期的末段，本轮周期始于2014年的“9·30新政”及随后的连续降息，销售量在去年4月达到高点。按照该机构的预测，本轮销售量的底部，将在2018年的一季度出现。由于预期经济基本面不会发生显著变化，预计在本轮小周期调整结束后，将开启下一轮的行情。
