2017年一季度，各地政府以“因城施策”为导向，积极深化房地产调控政策。在此背景下，住宅、土地市场成交量均呈现回落态势。业内分析认为，由于调控政策不断升级，未来房地产市场有望稳步回归理性，而一二线热点城市成交量将继续走低。
住宅市场 成交量出现回落
4日，中国指数研究院发布的最新数据显示，2017年以来，一二线热点城市调控政策升级，住宅市场成交量持续回落。据统计，今年一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米，同比下降约15%。
从不同级别城市来看，一线城市受调控影响较大，成交量同比降幅在各线城市中最为突出。据统计，一线城市一季度住宅成交面积同比下降约四成，除广州外，其余城市同比均下降。二线城市成交量也显著下降，但旅游型城市成交增长明显，城市分化加剧。核心城市辐射圈的三线城市成交量受调控政策影响普遍回落，其余三线城市成交量表现稳定增长。
从价格走势来看，一季度住宅成交价格累计涨幅持续收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，进入2017年，百城价格环比涨幅继续收窄，一季度涨幅较2016年四季度收窄1.28个百分点。
在成交量整体走低的同时，一季度各级城市住宅价格涨幅分化。今年以来，热点城市房地产调控政策不断加码，新房市场价格涨幅趋缓。其中一线城市受调控影响涨幅收窄最为显著，一季度累计上涨0.80%，较去年四季度收窄1.30个百分点;二线代表城市累计上涨2.19%，较去年四季度收窄0.70个百分点。一季度三线代表城市累计上涨2.57%，在各线城市中涨幅最为突出。
中指院相关负责人分析认为，整体来看，受去年同期高基数及政策调控影响，一季度新房成交量同比小幅下调，价格累计涨幅持续收窄。其中，一二线热点城市新房价格涨幅明显收窄，成交量同比降幅显著，但二手房市场价格涨幅明显高于新房。同时，因去库存政策效应及核心城市外溢影响，部分三四线城市量价保持了稳步增长。在调控持续收紧下，预计未来一二线城市成交仍难见起色，价格整体将趋向平稳。
土地市场 溢价率持续走低
一季度土地市场同样量价齐跌，溢价率持续走低。某地产研究中心的统计数据显示，从全国土地市场来看，一季度经营性土地成交建筑面积下降至9135万平方米，同、环比明显回落，跌幅分别为12%和30%。
分析认为，一方面，受春节假期因素影响，土地市场迎来一年一度的成交淡季;另一方面，年初各线城市尚在制订2017年供地计划，新晋出让地块以上年度结转土地居多，成交规模高位回落。
具体来看，各线城市均有不同程度的缩减，受供地计划影响，一线城市环比跌幅居前。溢价率连续两个季度回落，北上深中心城区优质宅地集体“断供”，一线城市溢价率创近年来单季度新低。与此同时，核心城市周边的三、四线城市土拍高温持续，佛山、惠州、漳州等多市频出高溢价地块，溢价率都在100%以上。
整体来看，一季度土地平均溢价率32.5%，环比减少8个百分点。某地产研究中心相关负责人表示，一方面，土地限价城市进一步扩容，显著抑制溢价率上行空间。另一方面，热点城市土地出让底价均有所上调，极端情况下，起拍楼板价超出区域最高单价，溢价空间有限。
从土地成交价格来看，各线城市涨跌不一。一季度，土地成交楼板价4569元/平方米，环比下跌10%，同比仍上涨43%。自2016年四季度以来，土地限价城市开始明显增多，土地价格随之步入下行通道。
从不同类型城市来看，其中一线城市土地价格小幅回升，同、环比涨幅都在10%以内;二三四线城市土地价格环比略有回落，但受去年同期较低基数影响，同比仍呈现正增长。
“2017年房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，但纵观各线城市2017年供地计划，热点一、二线城市增加土地供应难言乐观。以北京为例，住宅用地计划供应量同比下降49%”。上述某地产相关负责人分析指出。
该人士认为，在供应规模连年萎缩的情况下，上半年土地成交规模仍将维持在较低水平。与此同时，由于热点城市限购、限贷持续加码，同时加强土地竞买资金监管，溢价率仍将保持低位。
未来走势 市场有望回归理性
3月份以来，陆续30多个城市密集出台了楼市调控政策，以稳定市场预期。业内普遍认为，本轮调控表现出极强的区域联动性，更加重视利用金融方式深化城市协同，促进市场参与各方回归理性。
从这一轮的调控政策来看，中心城市和周边城市政策同步调控，片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用，稳定市场预期，促进市场参与各方回归理性。除限购限贷外，“认房又认贷”将成为各城市调控普遍标准，例如北京对商住的严控等。
业内人士认为，楼市调控政策的持续收紧，对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。“一方面，政策的收紧让购房人更加理性，恐慌、抢购的心态不再;另一方面，限购和二套认定标准收紧，使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房人群普遍陷入观望，需求明显萎缩。卖房业主惜售、跳价的现象不再”。
业内预计，受楼市调控持续从紧的影响，北京等热点城市二手房市场成交量还将继续回落。随着成交量的回落，房价也将企稳，前期价格涨幅过大、总价过高的房源挂牌价和成交价都将出现回落。
中指院方面分析认为，未来在政策干预和市场力量的共同作用下，一线城市有望整体降温，二线热点城市在调控进一步升级后，部分非理性需求将加速离场，三四线城市则将在去库存和控风险的博弈中继续分化。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市等。
“从调控政策走向来看，因城施策仍然是趋势。毫无疑问，已经调控的核心一二线城市不会存在松动的机会”。张宏伟说，“今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市，如何让三四线城市成为全国楼市平稳发展的平衡器成为今年的重点工作”。
业内专家认为，在调控政策积极深化的背景下，房地产市场稳步回归理性已经是大概率事件。从不同城市看，一二线热点城市短期市场需求不足，且政策力度较大，成交继续面临下行压力;而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。
而具备产业支撑的三四线城市成交量价将保持平稳态势。对于库存较高的三四线城市，应始终坚持去库存政策，需求将平稳释放。
